我国房地产市场发展现状、问题及对策

此前有消息说,11月份北京市新开楼盘45个,均价为14966元/m 2,较10月份新开楼盘均价15324元/m 2下降了358元。有人认为这是北京房价持续攀升以来出现的拐点。但业界的专业人士认为,以一个月而且大多在北京五环外开盘的远郊项目做出北京房价出现降价拐点的结论不足为据。“北京从2000年开始到现在,还未出现房价下降的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰对此表示,房地产行业通常用交易价格来计算楼盘价格变化,新盘价格不代表成交价,其变化很难说明北京整体楼盘的价格变化。拐点的提出给买房人的预期是价格下降,而这根本就不现实。顾云昌也认为,商品房的均价仅是判断房价的一个方面,不能完全以均价涨跌判断房价的走势,“可能这个月郊外楼盘放量多,使整个均价下降,但下个月如果市中心楼盘开盘多,那么整个均价可能又被拉升”。业内分析人士普遍认为,房地产具有很明显的地域性。比如,北京的投资买家比例约在20%,一套商品房的多次转手率不高,但深圳由于紧邻港澳,投资投机买家比例很高,房价在深圳出现拐点,不意味北京也会跟着下降。21世纪不动产认为,由于深圳一套商品房转手3、4次,甚至10余次的买卖投机行为比较严重,房产倒手很快,以致于长期以来,深圳呈现没有二手房市场指导价的特殊情形,央行关于第二套房贷政策对深圳高比例的投机行为产生很强的抑制,因此其房价出现明显下降。建设部政策研究中心主任陈淮以及李文杰等多位业界专业人士一致认为,拐点是指增长速度变缓,即使有拐点,也只是价格上涨幅度减缓,不会是价格下降。多动因推高房价房地产界、经济界的专业人士普遍认为,房价不会下降主要缘于市场房源供不应求。国家发改委的调查显示,今年前三季度,全国商品住宅竣工面积同比增长11%,而销售面积同比却增长了33.9%,其中,现房销售面积同比增长14.7%,期房销售面积同比增长42.9%。销售面积是竣工面积2.15倍。李文杰认为,从供给上看,2004年,能够卖的房子和卖掉的房子比值是74%,而到今年10月份是99%,呈现严重的供不应求,目前这个缺口是比较大的。而且,从2004年到现在,供应面积和套数以年30%的比例在减少。另外,二手房市场不发达使住房供应严重依赖新建商品住宅市场。但需求方面,虽然买家会因房贷门槛增加等新政策的影响呈现一段时间的观望,但观望并非减少了需求,需求仍然存在。城市化水平的迅速提高,新增城镇人口对住房需求急剧增大。建设部原副部长、中房协名誉会长杨慎认为,中国每年1600万人进城,使城市住房供求矛盾加大。业内人士认为,北京房地产市场的需求中,外埠的需求占到整个需求的35%左右,而北京的土地资源及供给能力有限,这决定了房价越发向高端挺进,这其中包括海外和内地资金流动性过剩造成资产价格上涨的因素。对房价长期跟踪调查的国家发改委投资研究所房地产研究中心副主任刘琳博士更提出,长期来看,25岁-45岁是住房消费的主要群体,其中25岁-35岁正处于婚恋期,他们对住房需求呈现刚性,我国的人口结构决定了未来15年,住房需求都会相当旺盛。中大恒基认为,到2007年底,全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米,按照容积率3来计算,建成的商品房面积可达30亿平米,而2006年全国商品房施工面积为19.41亿平米,囤地面积已远远超过一年总施工面积,囤地现象已成楼市的“毒瘤”。今年北京住宅交易量下降,价格飙升呈现“有价无市”状况,其中一个重要原因就是开发商采取各种隐蔽手段违规销售、囤地捂房,有意拉长开发周期,人为减少供应量,进而哄抬房价。明年底涨幅有望减缓目前,大量被称为“夹心层”的住房需求者期待着2008年能使“中产阶级”住房也享有“保障住房”的阳光。房地产业界对此也格外关注。但业内人士大多分析认为,温总理“狮城”讲话更多表明政府加大保障住房投入的政策取向。由于我国高收入阶层只占20%,基于目前政府的财力,要想将其余占80%的低收入和中等收入住房消费人群全部纳入国家的保障性住房范围,政府的财政压力会很沉重。全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,温总理的讲话重新划定了政府和市场的责任边界,其详细政策还要看明年两会的政府工作报告。尽管物业税不是针对房价而来,但业内人士普遍认为,如果明年政府对住宅征收物业税,其对全国房地产市场的影响会很大,对持有多套住房收税使需求受到的抑制,将会使一、二手楼市的价格升势明显减缓。而就目前情况,对于北京房价的走势中原地产、中大恒基等机构判断,由于从去年年底开始政府加快推出土地,前后推出300多万平方米,这部分建设项目与今年已经规划开工的两限房、经济适用房项目在明年底应该可以上市。另按北京土地整理储备中心公布的2007年底前住宅及含住宅项目用地的总供地面积将达825.1万平米,总规划建筑面积达899.8万平米。按照2007年已交易土地的平均容积率1.36来估算,将会形成940.2万平米的建筑规划面积,再比照建设部“90、70%”政策计算,未来一两年,应有7万余套90平米以下的中小户型房屋面市。明年年底到2009年北京的平均房价增幅有望放缓。 收起