不用,可以转按揭.转按揭业务流程 :转接揭包括两个方面,一是原借款人(售房人)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记;二是新借款人(购房人)申请二手房贷款,以所购住房作为新贷款的抵押担保,办理抵押登记。其业务流程为: 第一步,原借款人向银行提出申请。 第二步,银行经审查同意的,由银行、售房人和购房人签订协议,银行同意售房人转让住房,售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从 展开
不用,可以转按揭.转按揭业务流程 :转接揭包括两个方面,一是原借款人(售房人)提前偿还银行贷款,与银行解除债权债务关系,撤销抵押登记;二是新借款人(购房人)申请二手房贷款,以所购住房作为新贷款的抵押担保,办理抵押登记。其业务流程为: 第一步,原借款人向银行提出申请。 第二步,银行经审查同意的,由银行、售房人和购房人签订协议,银行同意售房人转让住房,售房人承诺将售房款优先用于偿还银行贷款并授权银行从其在银行开立的账户上直接扣收尚未偿还的贷款本息,购房人承诺交易时将房款划入售房人在银行开立的账户上。 第三步,售房人和购房人签订住房转让合同。 第四步,购房人向银行提出新的贷款申请,贷款额可以为售房人剩余贷款余额,也可以按照下列公式计算: 贷款额=所购住房市场价格×二手房贷款成数。 第五步,银行经审批同意后,与购房人签订新的借款合同和抵押合同,出具同意贷款的承诺函。 第六步,银行与售房人到房地产管理部门办理注销抵押登记手续,售房人与购房人办理房屋产权过户手续,银行与购房人办理新的抵押登记手续。 第七步,银行对购房人发放贷款,根据购房人的授权,将贷款划到售房人开立的账户上,然后根据售房人的授权,从账户上直接扣收售房人尚未偿还的贷款本息,终止原借款合同。 其业务流程为:原借款人提出申请→签订三方协议→签订住房转让合同→购房人提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→售房人归还贷款。 如果是对尚未竣工的期房办理转接揭,则上述第二步所签订的协议中需要增加房地产开发商为立约方,开发商同意期房转让并承诺对新的贷款承担阶段性保证担保责任。由于这时售房人尚未取得房屋所有权证,只是在房地产管理部门办理了预售合同备案登记和抵押预登记,也就不用办理产权过户,只需办理有关变更手续即可。 五、对我国转按揭业务的几点设想 目前,我国内地的转按揭业务刚刚起步,与发达国家或地区相比,存在不少差距,离借款人的要求也还有一定距离,但毕竟迈出了可喜的一步。随着我国二手房市场的日益发展和完善,城镇居民对转按揭的需求量会越来越大,政府主管部门、银行应着手对现有业务流程和办理方式进行改进,以促进该项业务的发展,下面提出两点设想: 1、合并相关业务环节。由前面的业务流程可以看出,目前的转按揭业务包括四个环节:原债务的偿还、新债务的建立、原有抵押担保的撤销和新抵押担保的建立,目前这四个环节相互独立。如果能将某些相关环节连结起来,无疑能节省时间,提高工作效率。一是实现新旧债务的连结,可以考虑在原有借款合同不变的基础上,银行、售房人、购房人签定补充借款协议,将售房人的债务转移给购房人。二是抵押担保随债务一并转移,在房屋产权过户的同时办理变更抵押登记,将抵押人由原借款人更换为新借款人,改变先注销旧抵押登记再办理新抵押登记的做法。 2、试办跨行转按揭。目前,由于各银行提供的按揭服务基本相同,债务人不变、债权人发生变化的转按揭基本没有市场需求,但债务人和债权人同时发生变化的转按揭则存在较大需求,这就要求银行适时推出跨行转按揭。目前开办跨行转按揭的症结在于一定时期内原贷款抵押担保悬空,因为房屋产权过户之前,原贷款银行要撤销抵押权,否则不能转让,而只有等到办妥新的抵押登记,新贷款银行对购房人发放了贷款,购房人才能支付房款给售房人,售房人才有钱偿还原贷款,由于新旧贷款由不同银行发放,原贷款银行无法确保新贷款用于偿还原贷款,所以不愿意开办跨行转按揭。要解决这个问题,可行的办法是银行之间签订合作协议,新贷款银行承诺将售房款划入售房人在原贷款银行开立的账户上,确保用于优先归还银行贷款,以避免因抵押担保不落实给银行贷款造成损失 收起
