面对拆迁问题,我们索要考虑的

各种迹象表明,在拆迁问题上,有利于保护被拆迁户合法权益的相关法律法规政策将会逐步出台。但在此前,一旦遭遇“被拆迁”,如何才能合法、有力地“自救”呢?在近日一个维权论坛上,业内人士为如何摆脱“被拆迁”的窘境支起了招。 “被拆迁户共同的一点是,都希望拆迁能成为改善其居住条件的契机。但我们接触的大量案例表明,很多被拆迁户由于没有合理合法地进行维权,不但丧失了最有利的维权时机,还会落入种种陷阱。” 龚来章律师,秦兵房地产团队业务总监,作为一名曾接触各地多件由拆迁引发的法律纠纷实例的专业人士,他对城市拆迁的种种现状了解颇深,也深有感触。 应弄清谁是拆迁关系当事人 “‘被拆迁’的法律问题,本质不外乎就是三个。弄清这个,才能为自己的维权找到合理合法的依据。”在为遭遇现实“被拆迁”窘境的人支招之前,龚来章从法理上先予以了剖析。首先,拆迁是一种对所有权的征收。其次,拆迁是一种平等民事主体之间的购买关系。通俗点讲,你拆我的房子,你就要给我一个公平合理的价格,我们再向其他业主购买房产,所以价格应该由市场来定,而不是由拆迁方来定。除了政府指导价,还应有一个公平交易的市场价。此外,拆迁安置还是一种互易行为,作为最原始的交换形式,拆迁房子,再通过给回迁房、经济适用房或商品房等,实现产权调换。 “市场指导价这个问题本来很容易解决,但是根据实践中的具体情形看,目前相关政府部门对市场价格的统计工作严重滞后。以北京市为例,现在拆迁人依然依据2001年北京市国土局颁布的评估暂行规则行事。而2001年的房地产价格显然和2009年不能同日而语,价格翻了几番了。用2001年的价格进行安置补偿,矛盾没有办法协调。” 那么,究竟都有谁可以作为拆迁关系的当事人?这个看似简单的问题,却在实践中让很多被拆迁户陷入迷茫。尤其是对于承租单位公房的人来说。 家住北京市海淀区的刘女士就遇到了这样的现实难题。她一直都在承租单位的公房,但是其被拆迁人的资格却得不到承认,而她的房子也于2009年10月的某天夜里,被不明身份的一群人擅自野蛮拆除。“虽然我之前一直都住那里,但是确实没有产权,是不是我就拿不到相应的补偿或者赔偿呢?” 据了解,对于刘女士的问题,有专家就认为,2001年拆迁管理条例中规定的被拆迁人是房屋的所有权人,是一个巨大的倒退,因为这排除了承租人和使用权人的合法权益,实际上,承租人、使用权人并不应该当然的被排斥。对此,龚来章指出:“城市房屋拆迁管理条例第16条规定,被拆迁人、拆迁人、承租人达不成协议的,由拆迁主管部门进行裁决,这就表明承租人也可以主动加入拆迁法律纠纷中去。如果能够跟拆迁方协商,对方也给了相应的补偿、赔偿,你退出了拆迁法律关系体系之外,如果没有达成一致意见,没有解除合同,你仍然可以提起行政裁决。这是承租人、使用权人的方面。” 而拆迁关系中的另外一个主体就是拆迁人,即取得拆迁许可证的单位。“可现在实践中的很多拆迁已经偏离了这个规定。据我们了解,北京北部某乡腾退的拆迁,就是乡镇政府出的腾退补偿安置方案,甚至还有村里出台的方案,严格地说这不是拆迁,只是仿照拆迁程序的一种解决问题的方式。可被拆迁户拿着强制腾退的决定书去申请行政诉讼可能不受理,这个腾退的决定作出以后,救济途径只有一条路:申诉。对乡政府腾退决定不服,只能向区政府申诉。仅有这一个救济途径其实是违反法律规定的,应当还有一个行政诉讼和行政复议的途径,这是不应被剥夺的程序性权利。” 被拆迁户易出现维权误区 曾经有这样一个真实案件,拆迁双方本已达成150万元的安置协议,但由于被拆迁人仅仅签了字,没有原件,最终谈好的150万变成了62万。发现这个问题之后,被拆迁人及时聘请了律师,通过各种方式和证据,驳斥拆迁人偷梁换柱的伎俩,达到了维权效果。但是不是任何被拆迁户都有这么幸运的结果,诸如此类的,由于被拆迁户没有很好地采取有效的方式及时拿到协议的原件,导致自身的利益受损的情况比比皆是。 记者走访时也发现,很多时候,被拆迁户深陷窘境与自己的所作所为存在很大的关系,实践中有很多维权的误区。 比如,喜欢靠找关系打听内部消息来解决问题;或者走信访的途径,寄希望于通过告状引发重视;或者干脆采取消极的维权方式,等待观望。龚来章指出,这些做法都无异于放弃权利,会错过很多最佳维权的时机。比如,拆迁公告颁布之后,被拆迁人完 收起