不符合法定程序,开发商在不具备商品房预售条件下,与你签定的购房合同(即使是正规文本合同)是不受法律保护的,也就是说开发商属于一种欺诈行为。如果后期出现法律纠纷的话,你很容易出现经济损失。现在需要马上采取补救措施:1、如果开发商已经具备下面所讲的预售条件,必须重新签定购房合同,并开具体正式的不动产票据(白条等都不行,以后不能办房证),然后你到房产管理部门进行合同备案(防止开发商一房多售)2、如果开发 展开
不符合法定程序,开发商在不具备商品房预售条件下,与你签定的购房合同(即使是正规文本合同)是不受法律保护的,也就是说开发商属于一种欺诈行为。如果后期出现法律纠纷的话,你很容易出现经济损失。现在需要马上采取补救措施:1、如果开发商已经具备下面所讲的预售条件,必须重新签定购房合同,并开具体正式的不动产票据(白条等都不行,以后不能办房证),然后你到房产管理部门进行合同备案(防止开发商一房多售)2、如果开发商现仍不具备预售条件,但前期手续等已经齐备(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用批准书或使用证、施工许可证),那么你可以再等一等后进行更换合同,注意关注工程进度,如果一段时间内(不超过一周)无人施工,则马上要求退款;3、如果开发商前期手续不健全(特别是土地批件,需要你到土地管理部门去查一下,看有没有问题,如果办不了,马上要求退款),那么你就需要研究,是否马上退款了。如果开发商拒绝退款,你可以到房屋预售管理部门去反映(一般就是房屋管理部门下设机构)或到法院起诉。商品房预售也称楼花买卖,是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。其实质是房屋期货买卖,买卖的只是房屋的一张期货合约。它与成品房的买卖已成为我国商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。商品房预售条件我国《城市房地产管理法》第44条规定,商品房预售应符合下列条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书,土地使用权未经抵押。(2)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售,真正受到损失的将会是善意购买人。(3)按提供预售的商品房计算,开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付时间。(4)已经同金融机构签订预售款监管协议。(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明;向境外预售商品房的,应当同时取得向境外销售的批准文件。商品房预售具有以下特征(1)商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。(2)商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定,而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。商品房预售合同的内容(1)双方的名称、地址,法人组织必须有法定代表人签名。(2)标的,即预售商品的位置、编号。(3)数量,预售商品房的数量,面积应以平方米来计算,并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。(4)价款即房屋的价金,如每平方米多少元。不仅应标明单价,还应标明总价;我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。根据建设部的规定,预收商品房预售款,在房屋开工建设时不得超过40%,待建房工作量完成一半时再收至60%,到房屋封顶可收至95%,到房屋交付使用时再全部收取。(5)交付方式和期限,包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。(6)房屋使用性质,明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。(7)房屋产权转移的方式、期限。(8)违约责任。(9) 双方约定的其它条款。 收起
