四年后房价的涨势?

2011年北京房价展望2007年07月10日 星期二 18:332004年,北京销售商品房2602万平米,销售均价6178元;2005年,北京销售商品房2217万平米,销售均价7534元,涨幅21.95%;2006年,北京销售商品房2288万平米,销售均价8792元,涨幅16.7%;根据我在2006年对之后五年房地产走势的预测:2007年北京商品房销售将呈现“明显虚涨”,即价格快涨,成交锐减!北京的房价涨疯了,2007年一季度,朝阳区期房均价每平米14564元。北京的空置成灾了,仅朝阳区就空置88.2万平米,这还是公开的数字。北京的泡沫要破了,连《社科院蓝皮书》都承认房价房租比超过270。那么,2007年,北京房价会怎样呢?2008、2009、2010、2011年呢?其实,道理很简单,只是我们承不承认,是否愿意在画外看画而已!2006年初,中国出现了不买房运动。这本是个笑话,却很值得反思。因为这个“笑话”被炒热背后,隐藏着“错误思维背后的正确行动”现在买房,就好象在3700点的虚高位接盘股票一样,需要很大勇气。也许有人说,我买房只是为了自住,涨跌和我没关系,就图个塌实!这其实也是错误的,因为决定房子价值的,绝对不永远仅仅是地段。大家都知道,2008年末,北京必将经历房价拐点,只是信不信而已。那么,是什么力量,能够真正牵引北京房价回落呢?这力量存在么?也许,昨天的一次中央人事调动,将拉开这一神秘力量出场的帷幕。拉动房价回落的核心力量,必然来自政府,同时应归功于科技进步。房子虽是特殊商品,却离不开商品的一般规律:成本、供需、革新。先谈成本:一个房地产开发项目,其成本基本归为以下五大类:即:土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。在谈成本以前,先要说一下什么叫“楼面成本”。楼面,是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。无论项目盖几层,都不能再降低或增加这个成本。所以,请幻想通过盖高楼降成本的朋友停止幻想再来阅读。土地成本由两部分组成:⒈ 土地出让金:2006年北京平均楼面出让成本仅￥903.8。⒉ 拆迁成本:2006年北京平均楼面拆迁成本仅￥1970。建安成本由三部分组成:⒈ 市政成本:正常情况下,楼面市政成本不超过￥250。⒉ 建安成本:按照总建筑面积估算,达到毛坯房标准的高层建筑平均成本,不超过每平米1300元,但由于有大约17%的建筑面积在地下,即总建筑面积1万平米的项目,建安成本应不到1300万,但只有8000平米在地面以上,楼面成本≈1300万÷8300平米≈1566.2元。如果是无地下室的六层无电梯板楼,则毛坯楼面成本不到1200元。⒊ 节能成本:即便按照节能80%的德国2002年标准,全面采用“太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”,楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后,每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50元,且可以获得国家政策支持,所以,事实上,节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。管理成本:由企业直接成本和外聘机构成本组成,目前的趋势是,企业直接成本逐渐降低,外包和外聘的现象越来越普遍,从项目的策划、销售、宣传到管理,都将以外包为主,管理成本通常占项目总成本的5%,每平米250元以内。利息成本:由于开发企业自身的资金有限,所以,通过贷款等融资渠道得到资金,是一种必然,由于国家规定自有资金比例最少达到35%,实际操作中,北京甚至不能低于50%,所以,按照两年估算,项目利息总成本不应超过项目总投资的7%,也就是通常不超过350元。税费成本:房地产企业偷逃税款犯罪,是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于和客户合同、按揭有关,所以很难规避。只是个人所得税、企业所得税和土地增值税,容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下,正常的纳税成本,通常为每个项目总投资的8%,通常为每平米400元。综上,如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目,其成本约为:楼面土地成本(903.8+1970)= 2873.8元 +楼面建安成本(250+1566.2 + 300)= 2116.2 元 +楼面管理成本 250元 + 楼面利息成本 350元 + 楼面税费成本 400元合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中,配套销售收入最少占10%,也就是实际楼面成本不到￥5390。仅从成本角度来看,即便参照2006年的销售均价8792元,北京房地产行业的项目回报率依旧高达63% ≈(8792-5390)÷ 5390。所以,房地产行业的成本,还完全有下降的空间和可能。 收起