第一问:有关抵押贷款方面是用什么方法进行评估的?答:其实用基本的成本法、市场法和收益法都可以评估的,通常用的是市场法。最合理的应该是收益法。但收益法对未来的收益的预测很复杂,并且收益率的确定,需要的信息及依据也太复杂,理论性强,实用性较困难。最简单实用的就是市场比较法。找符合要求的三个或五个可比实例与待估房地产在各影响因素上进行比较调整,最终求得待估方地产价值。第二问:报告评出的房产价格是否要减掉 展开
第一问:有关抵押贷款方面是用什么方法进行评估的?答:其实用基本的成本法、市场法和收益法都可以评估的,通常用的是市场法。最合理的应该是收益法。但收益法对未来的收益的预测很复杂,并且收益率的确定,需要的信息及依据也太复杂,理论性强,实用性较困难。最简单实用的就是市场比较法。找符合要求的三个或五个可比实例与待估房地产在各影响因素上进行比较调整,最终求得待估方地产价值。第二问:报告评出的房产价格是否要减掉土地出让金?答:这要看评估报告使用者的要求,即贷款的银行如何要求。其实,使用的市场比较法求出的房地产价值是包含房屋所在宗地的价值的。如果该宗地是划拨土地,目前的法律并无禁止国有划拨土地的抵押,不过为了银行判断抵押风险,这个宗地情况及出让金状况是要在评估报告中披露提示的。如果该宗地是出让土地,就不涉及出让金问题了。第三问:房地产和店面抵押贷款,做出的评估报告是用一样的方法吗?答:首先需明确一下概念,在房地产估价中,房地产是有三种状态,一是仅指房屋建筑物,二是仅指土地,三是房地全有。店面指的是商业房地产,是指的房地产用途。你说的房地产与店面的抵押,表述概念混淆。你指的评估报告是否用一个方法,首先由于评估目的与评估条件的不同,选用的评估方法也是不相同。对于房地产估价报告,在格式上都是相同,都要遵照《房地产估价规范》中的要求来作的,但根据不同的评估目的与假设条件,报告的内容的表述重点是不相同的。抵押贷款的报告,重点是要表述,房地产产权状况,价值含义以及房地产抵押风险分析,房地产变现分析。不过,针对你提到的小县城这个问题,要看抵押银行有没有相关要求,为了提高工作效率,关于房地产抵押风险分析,房地产变现分析也可以不作。不过,作为一个房地产估价师,我给你一个小提示,关于商业房地产的租赁情况一定要在报告中披露提示。租赁问题在银行因贷款户无法还款进行诉讼执行是个大问题,因为现行法律有一句话,叫“买卖不破租”。所以一定要在报告中披露房地产的租赁状况,避免出现恶意租赁导致的执行风险。 总的来说,抵押房地产的估价,把握好了,风险还是很低的,不过一定和银行进行有效沟通,了解银行的要求。不能只一味听从委托方的要求。还有房屋产权证一定要看到原件,并留存电子档案。了解房地产是否存在他项权利限制及共有人状况。估价过程不怕有问题,有问题一定要在报告中披露提示报告使用者注意。... 收起
