关于房价,我已经讲了许多。关于北京的房价,这是我要讲的首篇。 数次考察北京楼市,也撰写了几篇关于北京楼市的博客,其中谈到了北京奥运对北京楼市的影响,也关注过发展商的传声筒——北京一些传媒的忽悠,内心深处深感忧虑。 从体量来说,北京这几年位列各大城市之首,开发总量、销售总量并驾齐驱;从楼价来讲,北京发展商的忽悠水平也非上海、广州、深圳的发展商所能相比,电影《大腕》就有形象的描述,凡是能提高房价的概 展开
关于房价,我已经讲了许多。关于北京的房价,这是我要讲的首篇。 数次考察北京楼市,也撰写了几篇关于北京楼市的博客,其中谈到了北京奥运对北京楼市的影响,也关注过发展商的传声筒——北京一些传媒的忽悠,内心深处深感忧虑。 从体量来说,北京这几年位列各大城市之首,开发总量、销售总量并驾齐驱;从楼价来讲,北京发展商的忽悠水平也非上海、广州、深圳的发展商所能相比,电影《大腕》就有形象的描述,凡是能提高房价的概念都被从各个角度轮番炒作,——奥运就更不用说了;从市场的特殊性来讲,北京是首都,是天子脚下,诸多优势让发展商感觉良好,让外地、尤其是山西购房者倍感荣光。 2003年,我去北京晚报考察房地产广告时,该报房地产部部长曾琴女士介绍说:北京楼盘的销售是靠展会拉动的,因为北京太大,用展会的形式一次集中几十个楼盘,购房者选择的余地会很大。 那时,三环的高层均价为6000元左右,别墅也很少能突破10000元。当时唯有一个楼盘是用高价来炒作的,那就是贡院6号,高级公寓6000美金之高令人咋舌,许多人在心理上接受不了。四环、五环的许多楼盘只相当于当时深圳龙华和布吉的楼价,3600元的价格就能买到很好的房子了。 现在再来看北京的楼价已使人恍若隔世了。 很多专家、学者在研究北京08年后房价走势时,对人口问题非常关注。一是认为北京的人口密度分布不均,以每平方公里来计,内城区25000多人,外城区3750人,而外北京才280人,而且城区向外拓展的空间已经不大,因此,08年后北京房价不会跌;一是认为中国从70年代开始计划生育,买房的高峰人群在08后骤减,市场需求动力不足,房价肯定会跌。 还有一部分专家认为,奥运馆场将提升北京的国际化水准,完善北京的城市功能,其作用不可低估。 其实,一个城市房价的涨跌,是由很多因素构成的。从现代城市学的角度来研究08后北京的楼市,似乎更有意义。所以,在研究房价之前,我们先来回答两个问题: 一、北京是宜居城市吗?相对西北、东北而言,北京也许是,相对长三角、珠三角、环渤海城市群而言,那就不一定。交通、气候、缺水、风沙等等已将北京逼上迁都的边缘了。几年前,还听朋友说,要把父母接到北京居住,而现在再也没人说这样的话。我的一个大学同学被儿子接去北京住了一年不到,就重回南昌,他感言,没感到在北京居住有比南昌好的地方。 二、北京是创业城市吗?在中关村声名大嗓的时候,北京为许多年轻人提供了创业机会,而现在,北京的创业成本相对上海、广州、深圳而言都要高出很多,就别谈环渤海、长三角、珠三角的其他城市了。除了深厚的文化底蕴尚能吸引诸如“北漂一族”外,我想从事金融、电子、机械、物流等等行业要想创业的人士首选北京的概率应该是非常低的。 在回答了这两个问题之后,我们回过头来看2004年至2006年,北京房价的涨法,三环高层二手楼市场上已是16000元的高价了。显然,这几年北京的房价是非常高的,具体原因我就不多说了。 北京奥运为房价的高涨提供了不少的动力,相比较汉城奥运是有过之而无不及。据了解,汉城奥运的前三年,汉城房价涨幅达270%,奥运后呢?以每年35%的速度下跌,5年不到,基本跌回原来的水平,再用什么土地稀缺,人口特殊增长导致房价高企来忽悠老百姓已经不灵了,因为北京的高房价和无法解决的诸多城市问题连在一起,已使许多人觉得,奥运过后,有理由不选择北京。再说,08年后,首都会不会定在北京,都市两可之间的事。 那么,对北京房价来讲,这三年涨多少,08后就会跌多少。 收起
