目前,大部分购房者使用住房贷款买房,会采用高比例贷款方式。过一段时间,有些买房人收入水平可能有较大的改变,会考虑提前偿还部分或全部的住房贷款。 提前还贷本是银行不允许的,银行的一位负责人说,贷款人与银行是有合约关系的,提前还款也是一种违约行为,因为,银行为他准备的就是其申请期限的贷款。只因为现在贷款购房刚起步,为了鼓励大家贷款,目前对此不与追究。希望贷款人对自己的预期有一个合理的估测。不过,趁现在 展开
目前,大部分购房者使用住房贷款买房,会采用高比例贷款方式。过一段时间,有些买房人收入水平可能有较大的改变,会考虑提前偿还部分或全部的住房贷款。 提前还贷本是银行不允许的,银行的一位负责人说,贷款人与银行是有合约关系的,提前还款也是一种违约行为,因为,银行为他准备的就是其申请期限的贷款。只因为现在贷款购房刚起步,为了鼓励大家贷款,目前对此不与追究。希望贷款人对自己的预期有一个合理的估测。不过,趁现在银行不与追究,还是让我们来看一看如何提前还款较为合理。 银行计算贷款偿还的方式 以贷款30万元,贷款期限30年(360个月)为例,贷款年利率为5.58%(月利率为4.65‰),由按月等额还款的计算公式可知月还款额为1718.46元。此时,本金与利息的比例如何计算?借款人获得贷款后第一个月应还利息为:300000×4.65‰=1395元,借款人获得贷款后第一个月所还本金为:1718.46-1395=323.46元,借款人第一个月还款后剩余贷款本金为:300000-323.46=299676.54元,借款人获得贷款后第二个月应还利息为:299676.54×4.65‰=1393.50元,借款人获得贷款后第二个月所还本金为:1718.46-1393.5=324.96元,借款人第二个月还款后剩余贷款本金为:299676.54-324.96=299351.58元,以后各月的还款依此公式类推。 哪种提前还款方式更合理 由此可以看出,贷款利息是随着本金的不断减少而相应下降的,按上述公式可知,借款人第60个月还款后即还款五年后剩余贷款本金为277674.08元,如果提前还款可以采用下列两种方式: 一、提前全部还清贷款,将剩余贷款本金277674.08元全部还清。 二、提前还款10万元,剩余贷款本金变为177674.08元,剩余贷款期限变为300个月,贷款利率为5.58%(假定利率不变),由按月等额还款的计算公式可知月还款额变为1099.58元,每月还款额下降618.88元(1718.46-1099.58)。 通过计算,我们可以发现,第一种方式,买房人少还利息为:237863.92元(计算公式=1718.46×360-1718.46×60-277674.08);第二种方式,买房人少还利息为85464元(计算公式=1718.46×360-1718.46×60-100000-1099.58×300)。 从上述例子可以发现,购房人在还贷期的前一些年中,利息负担较重,因为本金基数大,利息相应也高,到了后一些年中,随着本金基数的减少,利息亦会逐步减少。还贷人提前还款时间越早,还款额越大,少还的利息也越多。 收起
