一个小区有一部分为别墅,另外一部分为多层。计算容积率时是一起平均计算吗

一个楼盘是叫同一个名称,别墅占地为大部分(三分之二多),多层楼房为小部分。之间有围墙分开,不能互相进出。实际是二个小区,计算容积率能一起计算吗。 如果一起计算,容积率很低,多层楼房计算契税是就不能认定为普通房,契税要按4%征收。国家是如何规定的?