2008年6合肥城区房价如何,走势如何

今年地产形式走势主要取决于以下几个因素: 1、房产市场的表现 2、人民币升值背景下资产升值的压力大小 3、人民币与美元的利率差的方向关系,以及差额的大小程度 4、国家的货币政策以及财政政策的方向 5、今年国家对经济适用房的政策的执行力度 6、资本对房地产市场预期态度 从第一个要素来看,今年房产二级市场估计将是异常艰难的一年,几乎所有城市都会陷入这个困境,原因是去年房地产高热的时候,全国市场都透支了今年的消费,今年整个需求市场将产生萎缩,同比于去年市场会产生巨大幅度的下落;而从供应市场来说,因为房产的特殊性,需求市场对供应市场的反映最终市场表现会滞后一年左右(从房产销售形势好,开发商判断可以多修,然后开发商去筹集资金拿地,再到选择土地,最后报建审批,到开工建设,最短周期都会有一年以上)。因此去年的房地产热从供应市场反应来说,今年才是具体的体现年,因此从供需市场来说,全国都会存在供过于求的这样一种行业状态。 今年人民币升值幅度加大,这也意味着资产泡沫的加大,资产泡沫的第一推动工具应该是房地产行业,因为房地产行业是所有衍生金融的基本工具,所以如果人民币升值幅度加大,那么不排除大量的资金涌入到房地产行业。这会对房地产行业需求形成有效的支撑,从而缓减今年供应过剩的压力,对整个房地产市场起到稳定的作用。 人民币与美元的利差关系,主要是国际热钱的涌入情况。国外热钱涌入后落地的最佳载体仍然是房地产行业,但是因为量的关系,热钱更愿意落在资金量比较大的土地与房地产供应市场上,而利用房地产项目来做衍生金融工具,从而产生套利行为。 对于国家今年的货币政策与财政政策来说,会走向反向运行阶段,即相对从紧的货币政策与相对宽松的财政政策。原因在于国家不仅要控制CPI还要防止通货紧缩所产生对经济的破坏性作用。这个体现在房地产市场上,就是供应方筹措资金的渠道来源问题,以及供应方对金融工具的理解与运用问题。从总体来说,今年的货币政策松动的可能性不大。 经济适用房政策执行的力度,基本上会从根本上决定今年房产市场的最终走向,如果国家大面积的推行经济适用房,那么至少在今年对商品房市场产生巨大的冲击作用,甚至产生毁灭性的打击。因为中国的消费者对房产市场的认识还处于非理性阶段,在非理性阶段不同产品的价格价值传导机制会异常的发达,会形成行业的蝴蝶效应,从而波及到整个房地产市场的各个不同产品。最后形成如2007年恐慌性上涨之后的恐慌性下跌。 资本对房产市场的预期态度,在今年会呈现出一个巨大的矛盾,一方面资产泡沫必须推动房地产升值,另一方面全球性的房产价格下跌,让房产产品从天堂回到了人家。越来越多的金融工具性产品的价值体系的破坏,会波及到人们对房地产的信心(从黄金,美元的价值体系的崩溃,到今天欧美市场房产价格的跌落,房产产品正经历着与美元和黄金一样的信心危机)。如果这个信心体系一旦破坏,那么会极大破坏资本对房产市场的信心,因此而阻止资本进入到地产市场中来,从而导致地产行业的资本紧缩。从具体实际层面来看,今年土地市场的影响因素会有以下因素: 1、银行对房地产行业的支持程度 2、国家对房地产的调控程度 3、私募资金的平稳性 4、地下资金拆借的利率问题 5、房产二级市场的表现问题 银行业对房地产的支持主要从两个方面,一是供应支持,即对开发商的贷款满足程度,二是对需求的支持,对个贷的支持程度,从目前来看,银行对这两方面都产生本能性的防御而减少了对房地产行业的支持,随着房地产价格波动,房地产负资产的出现,银行风险的加大,导致银行主动放弃个贷市场,这在一季度招商银行已经非常明显的体现出来;而随着所有房地产行业的资金链条紧张,销售形势严峻,房地产企业自身的经营问题出现巨大的问题,银行贷款给房地产企业自身风险也越来越大,因此更倾向于收缩房地产市场的贷款冲动。这在三线市场上已经得到非常清楚的表现,而招商银行一季度业绩报告也说明,按揭贷款大幅度降低,就是这个最好的注解。二级市场直接会决定一级市场的走向。 而国家队土地市场的调控会从这几个角度来进行,一是加大经济适用房的出让力度,二是加大对已经购买土地的催款工作;三是加大对已购土地的开发速度的控制;四是加大对土地出让方式公开化透明化的执行力度。如果国家一旦确定要进行严格调控,那么将改变所有开发商的盈利模式,就是依靠土地升值将不再是开发商的一种盈利模式,而必须要靠房产建设开发,因此对于囤地动机的开发商来说,将是致命的。因此所有开发商将放弃囤地的想法,转而从事开发工作。因此所有已经囤地的开发商将放弃继续囤地,转而笑话手中存量土地。因此土地市场将表现出冷清。 私募资金对于所有房产企业来说,只能起到抱薪救火的作用。因为私募基于风险巨大而产生的高利率只能对于在极短时间具有周转能力的开发商起到作用,然而今年房产市场的调整将不可能再很短时间内完成,因此私募资金对于所有房产开发商来说都只是一种饮鸩止渴的手段。而不能从根本上帮助开发商。而正是因为这样,所以私募资金的风险就更大,不稳定性就更强烈,发生事故的可能性更高,一旦连续出现几次私募资金问题事件,那么将危及整个私募体系的存在,这也将从根本上影响私募对于房地产的爱好与兴趣。 地下资金拆借的利率的问题是对资金使用价值与效率效益的一个评估,这有点象购房者贷款买房成为负资产的情况。一旦判断自己的资产成为负资产,消费者可以拒绝还贷。这个原理和地产资金拆借利率问题一样的。 至于房产二级市场的表现,我们已经有非常多的论述,在此不再赘言。 总的来说,今年土地市场将会呈现出比二级市场更大的滑坡,而这种滑坡会刺激到二级市场的价格支撑体系,也就是价值的评估标准,在去年牛市的时候,二级市场的产品是以一级市场的价值作为价值来进行评估的;而在今年二级市场仍然会用一级市场的价值进行评估,随着一级市场的冷清与滑落,这将会对二级市场的信心产生严重的打击。在面粉比面包贵的时候的假设判断是将来面包会更贵,而在面粉大幅度跌价的时候,人们通常会对面包行业产生悲观,从而导致更大程度的面包价格的下落。 收起