房产抵押合同并不因未办理抵押登记而无效!

首先,了解按揭所购房产是否办理抵押登记。根据《担保法》的有关规定,不动产抵押必须办理抵押登记,而购房人一般购买的都是期房,在办理购房和按揭时,尚未取得房产证,无法办理抵押登记,因此目前个人购房贷款一般都采取阶段性担保加抵押贷款的形式,即在抵押的房产办理抵押登记前,由开发商为贷款人(购房人)提供担保,待抵押登记办理完毕后,开发商担保终止,购房人以所购房产作为抵押物。如果房产抵押尚未办理,卖家则首先要与开发商(担保人)进行协商,由开发商为受让方提供新的担保,同时要与贷款银行协商,否则开发商将免除担保责任,而贷款银行也会因此而拒绝提前终止贷款合同,除非您先行偿还全部贷款。如果所购房产已经办理了抵押登记,卖家则无需与开发商协商,但必须取得贷款银行的同意,并且要告知受让人该房产已经抵押,否则转让行为无效。其次,转按揭银行多数不受理房贷转按揭是指在个人住房贷款还款期内,借款人出售作为抵押物的房屋,经贷款银行同意,由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款,即仍处在按揭中的房屋进行再次买卖,该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款。也可以是正处在住房按揭期间的借款人,为了增加(减少)贷款金额或延长(缩短)贷款年限,通过担保公司担保等手段把住房按揭从一家银行转到另一家银行。在实际操作中,由于转按揭操作程序比较复杂,几乎少有银行会同意这种转让,大多数银行会将此作为二手房买卖贷款处理。西安市交通银行的工作人员说,严格意义上的转按揭贷款是卖方出售贷款没还清的商品房,购买方继续为该商品房偿还贷款。还款主体变更,买方得到银行放贷后,并不是拿着现金交与卖方去原银行提前还贷,而是银行之间进行过账交易,消费者是见不到现金的。据了解,目前在已经推出转按揭业务的银行,也没有实现不同银行间的转按揭业务,主要是因为银行业务没有联网,有些银行之间利率也并不统一。再次,自筹资金提前还贷从贷款银行来说,同意卖家转让该房产的前提是,要提前终止贷款合同,收回全部贷款和相应利息即提前还贷。先行偿清全部贷款本息,解除抵押登记,再与买家办理转让手续,此时则完全是买卖双方两个人之间的事了,这也是最简化的办法。在具体的操作过程中,一般有两种形式:第二种:找到买主后,买卖双方沟通。买家先支付一部分房款,供卖家提前还贷,然后卖家办理好结清手续后过户给买家,买家再给尾款。这种办法较为常见,但这种办法对于买方来说会存在一定的风险,因为在付出购房款后,房产权属还属于卖房者,一旦卖房者不承认或携款逃跑,买房者将面临巨大损失。为保险期间,在垫付过程中,买方与卖方或者签订一份手续办理相关事宜的承诺协议,并以房产证做抵押。或者选择有信誉的大型中介公司介入,作为第三方保证资金的安全,卖方支付几百元的办理费。最后,向中介公司拆借卖房者自行无法筹到还贷款,而且也没有买主愿意垫付房款,只能用向中介公司拆借,这是实在没办法的办法。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷,不过要收取较高的手续费。一般每天的收费为借款的4%。在这里要特别提醒的是,买卖双方交易成功,办理完房产转让手续后,还要到房地产主管部门办理抵押登记的变更手续。希望可以帮到你。 收起