北京地区,在什么情况下业主可以拒绝缴纳物业费?

众所周知,业主交纳物业费是物业管理能够正常运转的必要条件,在物业公司和业主之间,交纳物业费似乎是天经地义的事情。但是,现实情况中,物业费问题已经成为物业管理中最重要的焦点之一。大量小区存在物业管理不到位,物业费不能及时收上来,公说公有理婆说婆有理,甚至闹到法庭上,甚至物业公司实行强制执行,将业主从被窝里拽出来拉到法庭上,使原本自己内部的事情闹到针锋相对的不可收拾的地步,不仅对物业管理没有丝毫的帮助以外,而且伤害了业主的感情,损害了**社区建设的氛围,加大了物业公司和业主间的矛盾。 针对物业费在什么情况下可以不交纳的问题,笔者做了大量的社会调查,结合北京市目前物业管理中存在的诸多问题,具体作一分析,希望能给业主和物业公司一个借鉴 收起

众所周知,业主交纳物业费是物业管理能够正常运转的必要条件,在物业公司和业主之间,交纳物业费似乎是天经地义的事情。但是,现实情况中,物业费问题已经成为物业管理中最重要的焦点之一。大量小区存在物业管理不到位,物业费不能及时收上来,公说公有理婆说婆有理,甚至闹到法庭上,甚至物业公司实行强制执行,将业主从被窝里拽出来拉到法庭上,使原本自己内部的事情闹到针锋相对的不可收拾的地步,不仅对物业管理没有丝毫的帮助以外,而且伤害了业主的感情,损害了**社区建设的氛围,加大了物业公司和业主间的矛盾。 针对物业费在什么情况下可以不交纳的问题,笔者做了大量的社会调查,结合北京市目前物业管理中存在的诸多问题,具体作一分析,希望能给业主和物业公司一个借鉴。 按照国务院颁布的物业管理条例,只规定了业主必须缴纳物业管理费的条款,而没有规定在什么情况下可以不交纳物业费的条款,规定了小区内成立业主大会的条款,但没规定如果开发商和物业公司不配合成立业主大会怎么办的条款,说明这个物业管理条例不是十分完善。一旦小区内成立不起来业主委员会,物业管理条例几乎是一边倒的条例,因为没有业主委员会,一切都是物业公司说了算,即便物业管理根本达不到物有所值的程度,业主也无可奈何。不交纳物业费也似乎成了业主唯一可以维护自己权益的途径,同时,也成了加深业主和物业公司之间矛盾的唯一元素。物业公司靠物业费运转,业主靠物业费享受服务,但是,一旦业主感觉到自己没有享受到合理的服务,惟一能自主决定的就是抗交物业费。 但是,由于业主不是孤立存在的,业主和物业公司之间也不是一对一的服务,物业公司是面对全体业主的,一家业主不交纳物业费,十家业主或者更多的业主不交纳物业费,物业公司也不会停止服务,当不缴纳物业费的业主增多了,影响到物业公司正常运转的时候,物业管理水平和质量肯定会遭受影响,受损害的不仅仅是物业公司,同时全体业主也跟着受损害。 业主不交纳物业费的理由往往十分简单,物业服务不到位,业主花钱了,却没有享受到等值的服务,这是普遍反映的问题。面对一个公司,业主个人显然是弱者,在其他办法都用尽了而还是感觉达不到自己的要求得时候,自己惟一可以可以和物业叫板的只有拿物业费来说事。甚至还有的住宅小区,同一物业公司对不同业主分别采取不同的收费标准,必然会造成业主的抗拒。如果是针对不同楼宇(如高层建筑和普通住宅)还可以说得过去,否则就当属收费不当的行为。 事实上,业主可以通过合理的渠道来理性的维护自己的权益,而不能简单的以不缴纳物业费来抗争。最简单的办法是通过业委会来替自己解决某些问题(如果有业委会的话),由于业委会是个新生事物,业主在短时间内还不太信任它,而物业公司担心业委会会给他们穿小鞋,对业委会采取敌视态度,业委会真正开展起工作也不是很顺利。因此,但时间内,理顺小区物业管理,不仅要靠业主的觉悟,也要靠物业公司管理人员加强专业管理素质,更需要法律法规健全。 在实践中,一旦出现这样或者那样的问题,业主在情绪激动的情况下,往往就以不缴纳物业费来表达自己的不满,而物业公司我行我素的态度,使得事态不断朝恶化转变。此时,**部门却束手无策,甚至不管不问,最多的推辞就是通过法律途经来解决。显而易见的是,在中国,法律还不是很健全,法律规定约束业主的要比约束物业公司的多得多,法律依据往往偏向物业公司。业主因物业管理不到位起诉物业公司拿不到可以佐证的依据而使得法院无法判决,加上物业公司有强大的经济作后盾,业主在**和法律面前显然处于劣势地位。 因此,对于合法合理的物业公司,交纳物业费还是积极提倡的,但是,对付物业管理完全不到位,甚至仗势欺人的物业公司,惟一有效的约束途径就是不缴纳物业费。但,这要取决于一下条件: 一,物业管理严重不完善,物业公司为所欲为,严重侵吞、侵害业主的合法权益的行为长期存在经过多方交涉而拒不改正的情况; 二,小区内无业委会,物业公司拒绝和业主合作成立业委会、甚至打压威胁业主的情况经常发生的情况; 三,开发商的前期物业公司强买强卖,在业委会成立以后拒不执行业委会决议,甚至在被解除物业管理协议后拒绝撤出小区的情况; 四,物业公司不具备相关物业管理资质的情况; 五,物业公司私自挪用大修基金的情况; 六,其他符合法律法规规定的可以不缴纳的情况。 以上几种情况,无论哪一种,在实际运用中都需要慎之又慎,首先要保证业主自身的合法权益,当然,在维护自己合法的权益的同时,也要考虑大家的公共权益。随着我国物业管理实践的发展,相信在物业管理问题上,思路会越来越明确,权力和义务会越来越清晰,理性维护业主甚至物业公司的合法权益将成为社会的主流。 收起