房屋公正

我的儿子在2009年9月份结婚,婚房是我家的一处独单(公产),婚后一年儿子又想购买商品房,首付40万是我付款,剩余70万由他(她)夫妻贷款,可是觉得压力比较大,还要把独单房卖掉还贷款,请问这算婚前财产吗。如果不去做公正,私下写一份协议在法律程序上有效吗。