关于《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的解读 为进一步完善房产税制度,合理调节居民收入分配,正确引导住房消费,有效配置房地产资源,根据国务院第136次常务会议有关精神,市**决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际,制定本暂行办法。一、试点范围 试点范围为本市行政区域。(上海18个区+1个县)二、征收对象征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居 展开
关于《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的解读 为进一步完善房产税制度,合理调节居民收入分配,正确引导住房消费,有效配置房地产资源,根据国务院第136次常务会议有关精神,市**决定开展对部分个人住房征收房产税试点。现结合本市实际,制定本暂行办法。一、试点范围 试点范围为本市行政区域。(上海18个区+1个县)二、征收对象征收对象是指本暂行办法施行之日起本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房,下同)和非本市居民家庭在本市新购的住房(以下统称“应税住房”)。套数认定:上海市拥有的住房情况确定征收对象:A、上海户籍的,若名下无住房,新购的住房(无论面积总价大小)不属于征收对象;B、上海户籍的,若名下已有一套及以上住房的,新购的住房(无论面积总价大小)属于征收对象;C、非上海户籍的,新购的住房(无论面积总价大小)属于征收对象;D、外籍人士的 除上述征收对象以外的其他个人住房,按国家制定的有关个人住房房产税规定执行。 新购住房的购房时间,以购房合同网上备案的日期为准。A、新购住房是指2011年1月28日起购买的住房;B、2010年1月27日21点之前确认的二手房合同不属于本次房产税征收范围内,但2010年1月28日8点45分起不得做任何合同修正,若有修正则系统记录时间为修正之时,就会视作新购,若需修正,必须采取线下签署补充协议的方式。居民家庭住房套数根据居民家庭(包括夫妻双方及其未成年子女,下同)在本市拥有的住房情况确定。家庭为单位的认定的解释是:A、夫妻双方+未成年子女的为一个家庭单位B、夫妻双方+子女成年未婚的为一个家庭单位C、夫妻双方+子女成年已婚的为二个家庭单位三、纳税人 纳税人为应税住房产权所有人。 产权所有人为未成年人的,由其法定监护人代为纳税。四、计税依据计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值,评估值按规定周期进行重估。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。本暂行办法实施前期,以交易合同价格为计税依据,前提是该交易合同价格能通过税或财政的审核,若未通过,需按照税务或财政的指导价房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。此次房产税住宅的折扣率与商用物业的有所区别,商用的是80%,住宅的是70%,即:征税的基数=经审核通过的交易价格*70%(俗称“打7折”),例如:合同价500万,若该房产需征房产税,则征税基数为500万*70%=350万。五、适用税率适用税率暂定为0.6%。A、每年均需缴纳B、征税金额=经审核通过的交易价格*70%*0.6%,同上述举例:合同价500万,若该房产需征房产税,则每年的征税金额为500万*70%*0.6%=2.1万应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。以2010年度新建商品住房平均销售价格为每平11000元举例,其2倍的价格为每平22000元,若有需征收房产税的住房单价低于22000元的,适用税率由0.6%调整至0.4%,计税方式不变上述本市上年度新建商品住房平均销售价格,由市统计局每年公布。 六、税收减免仅适用于上海户籍(一)本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积,下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按本暂行办法规定计算征收房产税。例1.如果一个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,将这两套住房面积合并计算后,该居民家庭全部住房面积为160平方米,人均住房面积为53.33平方米(按3人计算),全部住房面积未超出人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。 例2. 如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,将这两套住房面积合并计算后,该居民家庭全部住房面积为260平方米,人均住房面积为86.67平方米,全部住房面积已超过人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积(260平方米-180平方米,即80平方米)须按规定缴纳房产税,如其新购110平方米的住房的价格为330万,则征收的房产税的基数为:新购房屋的单价*征收的面积,即30000*80=2400000元,因为30000的单价肯定超过的上年度新建商品住房平均销售价格,则适用税率为0.6%,这个家庭因购买该110平方米的房产所需缴纳的房产税金额为:2400000*70%*0.6%=10080元(每年) 例3. 如果这个居民家庭原来已拥有一套250平方米的住房,现又新购一套110平方米的住房,由于该居民家庭原有人均住房面积达83.33平方米,已超过人均60平方米的免税住房面积标准,因此,该家庭此次新购的这一套住房的全部面积(即110平方米),须按规定缴纳房产税。按例2的举例,则需缴纳的房产税为:3300000*70%*0.6%=13860元(每年) 合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其它住房面积的总和。本市居民家庭中有无住房的成年子女共同居住的,经核定可计入该居民家庭计算免税住房面积;对有其他特殊情形的居民家庭,免税住房面积计算办法另行制定。(二)本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税,可予退还。A、 新购房屋时,家庭拥有的住房套数为一套B、 新购房屋后,已如数缴纳房产税C、 原有的住房需在新购房屋后一年内出售的,方可退还新购房屋已缴纳的房产税D、 原有的住房需在新购房屋后一年内未出售的,则不可退还新购房屋已缴纳的房产税 (三)本市居民家庭中的子女成年后,因婚姻等需要而首次新购住房、且该住房属于成年子女家庭唯一住房的,暂免征收房产税。例:有一本市居民家庭1999年购入多套房屋,且产权人均为父母双方+儿子+女儿,若上述房屋购入之时儿子20周岁,女儿为15周岁;2011年1月28日,儿子晚婚需新购一房屋,其所购的房屋属于征收房产税范围;同样,2011年1月28日后,女儿出国留学归来,需新购房屋,且该新购房屋为女儿家庭唯一住房,则其所购房屋可免征房产税。(四)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税。待实际操作细则出文后解读(五)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭唯一住房的,暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。待实际操作细则出文后解读 (六)其他需要减税或免税的住房,由市**决定。七、收入用途 对房产税试点征收的收入,用于保障性住房建设等方面的支出。八、征收管理 (一)房产税由应税住房所在地的地方税务机关负责征收。(二)房产税税款自纳税人取得应税住房产权的次月起计算,按年计征,不足一年的按月计算应纳房产税税额。例:2011年1月28日新购的房屋需缴纳房产税12000元每年,则2011年的起征日为2011年2月1日起,2011年的房产税征收金额为11000元。 (三)凡新购住房的,购房人在办理房地产登记前,应按地方税务机关的要求,主动提供家庭成员情况和由市房屋状况信息中心出具的其在本市拥有住房相关信息的查询结果。地方税务机关根据需要,会同有关部门对新购住房是否应缴纳房产税予以审核认定,并将认定结果书面告知购房人。应税住房发生权属转移的,原产权人应缴清房产税税款。交易当事人须凭地方税务机关出具的认定结果文书,向登记机构办理房地产登记;不能提供的,登记机构不予办理房地产登记。 (四)纳税人应按规定如实申报纳税并提供相关信息,对所提供的信息资料承担法律责任。纳税人未按规定期限申报纳税的,由地方税务机关向其追缴税款、滞纳金,并按规定处以罚款。 (五)应税住房房产税的征收管理除本暂行办法规定外,按《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定执行。具体征收管理办法,由市地税局负责制定。九、部门职责 (一)建立工作机制 市**成立由市财政、地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、**、民政、人力资源社会保障、统计等部门组成的房产税试点工作机构,建立健全工作机制,推进房产税试点工作。 (二)协同征收管理 市住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、**、民政、人力资源社会保障、统计等部门要积极配合地方税务机关建立应税住房房产税征收控管机制,根据本市对部分个人住房征收房产税试点的需要,提供相关信息,共同做好应税住房的认定工作。 (三)实现信息共享 市地税、住房保障房屋管理、建设交通、规划国土资源、财政、**、民政、人力资源社会保障、统计等部门要共同建立全市统一的房地产信息管理平台,实现个人住房信息数据库信息共享。十、评估机制 房产税税基评估工作在市**统一领导下,由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。十一、其他事项 本暂行办法未涉及的其他事项,按国家和本市的有关规定执行。 本市开展对部分个人住房征收房产税试点中的具体规定,由市财政局、市地税局、市住房保障房屋管理局等部门制订,并报市**同意后公布执行。 本暂行办法自2011年1月28日起施行。 收起
