假设你是一个想要买房的客户(无论是用于自住还是投资)!!!

中国大陆的住房改革一推行,使得吃惯皇粮的许多城里人开始掏钱买房子。在大洋彼岸,美利坚的城里人从来就象中国农民一样,是自己掏钱买房子,修房子。刚来美国读书时,我这个靠校方资助的穷学生只能租房过日子,每月交完房租后,那可怜的千把美元就三停去了一停,剩下的钱维持一家三口吃穿,养个破车,虽不是一贫如洗,也是有点穷则思变。那时候谁要叫我参加农会赤卫队,减租减息,分房分地,我这个穷光蛋定是一马当先:把他个白人财东斗死,财产状往俺华裔贫下中农怀里一揣,省下的租金可以吃喝 玩乐多少次?可惜这美帝国主义是“长夜难明赤县天”。 毕业后找到工作,买房子便是拖家带口的当务之急。在这个地广人稀的富有国家,拥有一栋花园洋楼,是大多数家庭有份稳定工作就可以兑现的梦想。我有个老同学在法国工作,他的年薪上了十万美金,太太在法航工作,他说他也只买得起公寓房,西欧是地少人多,居日本更是大不易,美国人是得天独厚。 买房子也是为了住着舒服,当年奔**不就是图个“楼上楼下,电灯电话”吗?当然,若是仅为舒服,租一栋小楼花的钱不会多于买房的每月房款加苛捐杂税,买房还有一大堆经济好处啦。 首先,按美国的现行税制,你为买房贷款所付的利息可以免税。美国实行累进税制,对于一个年收入高,还自觉计划生育的家庭来讲,省下的是百分之二十几或更高税率的打税额。 所以,为了增大免税额,专家总是建议,要尽你的贷款额度去买好房子。贷款额度一般可以达到家庭年税前收入的三倍多。不过,贷款要到头了也紧张,你还得花钱布置房间呢。我在加州圣地亚哥市知道一位老兄,拼全力贷款和付头款,买下一栋华屋,弹尽粮绝。有一段时间窗户都只好用“人民日报”海外版糊住,让不识中文的邻居们奇怪了好久,硬是看不懂这新款窗纸的韵味。 买房的另一个好处是房屋增值。物价的上涨会带动房价上涨,此外,经济和人口的增长也会拉起房价。一个地区什么都可以引进,人才呀,资金呀,就是地不能引进。经济增长快的地区,就业人口和工资也增涨快,房价也升得快,象加州硅谷,西雅图的房价,最近年增长率达到百分之十以上,相当于证卷投资的长期收益。 假设你的房子年平均增值百分之五,你贷款的利率就由百分之七变为百分之二,低于你在银行的长期存款利率,这时,你就在用群众的钱谋一己私利了。减税加增值,多进少出,肥了房东,瘦了佃户。有一个惜财的邻人说买房还有一个好处,自己的房子,想在墙上钉几颗钉子就钉几颗。真的吗?十指连心啦,兄 弟,那铁榔头敲碎的也许不仅仅是墙壁,还有你那颗爱财之心。 说了一大堆买房的好处,我应该是积极份子咯?不是啦,我工作几年了,乐于寄人篱下,无心自立门户。有一句话我还没讲出来,买房子有一个最大的坏处,就是你被拴住了,换个地方住就不容易了。一般来讲,买了房子三年内卖房,刨除一买一卖的开销,是要赔钱的。 所以,买房前你得想好,几年内不打算换地方,对美国人来讲,最好也不要换老婆老公。我不喜欢受地点束缚,所以无心买房。看着当年的战友们一个个买房置业,蜕化变质为房东地主,**对象,我也尽力做到保持晚节,留在无产阶级队伍里。 终于,太太不愿意伴我浪迹江湖,四海为家,动员我买房子了。我也心痛每年大把的银子交给国税局,就动了买房之心。“政治路线决定之后,**就是决定的因素。”太太负责选房子,我管贷款,办手续。 第一件事就是请房产交易代理人,虽然买方不付给代理人回扣,但羊毛出在羊身上,卖方会在卖价上找回来。所以,有些买主愿意直接给卖房人打交道,买卖双方可以分享本应付给中间商的约百分之六的回扣。我是怕麻烦,又是第一次买房,有代理人领着走一次,免得吃暗亏。 首先根据自己的经济能力确定价位:手头付头款的现金量,贷款能力。房产毕竟也算是投资,取决于你对投资收益的合理期待和承受风险的偏好,你若是看好股市,也愿意承担风险,你就想在股市上多甩一把,不想在房产上压钱太多。所以,买房好坏难断东主盈实,租房人也许是肥珠暗藏。 其次,根据学区好坏,安全,风景,上边方便锁定地段,之后才是选房子。 我住的地方的房地产市场当时是买方市场,新房造得太多,买主却不多,一栋房子上市到卖掉是半年时间,由着我们慢慢选。太太是是建筑系毕业的,虽然美国的房子这么好,她还是挑了半年,看了几十栋房子,仍没有满意的,当初挑丈夫时好象也没有这么费劲。 代理人也很有耐心,有一天打电话给太太,说又出了一栋房子要卖,太太自己都灰心了,不想看,在我的鼓励下,她去了。结果,一见钟情。我也去看了,不错,越看越爱,房间设计合理,想要的都有了。 客厅是高顶,房间采光好,门厅内楼梯上去,楼上有一条走廊,一排木横栏,恰好是我向往的“凭栏处,潇潇雨歇”。楼下有个办公室,可以叫“听雨轩”,在雨都西雅图地区,不听雨不行。 一个木栏围起的,蓝球场般大的后花园,经过原东主七,八年的经营,已经花草茂盛,绿树成荫,我想买七,八年新的老房,图的就是前人种树,后人乘凉。园子里有一个五脏俱全的儿童园地,女儿喜欢;还有一小块菜圃,正可供太太广阔天地,大有作为。 当然,厨房是最令太太满意的,美国人有句话:"Kitchen is the heart of a house."(厨房是家庭的心脏),夫子们的“君子远庖厨”,就成了没有心肝之说。不包括车库,住房面积有两百多平方米,三口之家是绰绰有余。 房子应是全家喜欢的,这一点要**不要集中,省得今后不高兴。下一步就是讲价钱。我到当地**去调看了在同一地区,三年内与该栋房屋相近的房子的成交价,以及三年内房市的变化,定下了自己愿付的底价。我喜欢干脆,在底价上约压低了一点,还了价。第二个讲价回合下来,我的报价就升到自己的底价;卖方连续几次降价,离我的底价差别不大,大家都劝我加点钱成了,连太太都帮卖家说话。我不让步。我的底价是有依据的,市场对我也有利,我对喜欢的东西不愿杀价太狠,免得失去机会,但也不愿付高价,经济学讲,满意是在一定的愿付价格上,代价太高,满意就变成不满意了。三天下来,按我的底价成交了。我奇怪,有我这个经济学家坐镇,太太居然会临阵投敌。 接下来是检查房子,选贷款,办过户手续。检查房子很简单,花二百来块钱请个专业人员,一,二小时就检查完了。旧房子多少都会有些毛病,购房合同里要注明一定数额以下的修理费由卖方付,超过了议定费用由买卖双方协商,协商不成合同解约。 找哪家银行贷款是看谁家当时的利率低。贷款前自己要打定主意,要多长的还款期,利率是固定或是浮动?还款期越长,则固定利率越高,因为放贷方的风险成本越高。如果你缺钱花,或玩股票的收益率超过房屋贷款利率,你不妨把房款分三十年慢慢还,把省下的钱用于吃喝或股票投资。 当然,你也可以多付一笔钱,银行可以给你降低一点利率,为什么银行会这样慈善呢?因为你已经提前支付了银行的风险成本了,行话叫"buy points"(买降息点)。这一套有公式换算,你指头一动就盘算出来了。很多老美买房时,要卖方代付“点费”,而不是仅在杀房价上做文章。这样做的好处是,用少付利息来降低每月房款,成交的房价又不显得低,不对房屋的增值有负面影响。谁要把房子给卖贱了,会降低周围的房值,邻居们也不会高兴。 如果你预期六,七年内会搬家卖房,不要付点,选一个六,七年的固定利率,剩下年头是浮动利率,由于你只让银行承担六,七年的固定利率的风险,银行会给你头六,七年一个低一点的固定利率。 还是那句老话,天下没有免费的午餐,会点菜就能吃好又少花钱。 我选的是三十年还款期,不买点。我想的是现在少付房钱,趁年轻时多点钱吃喝玩乐。“旧游无处不勘寻。无寻处,惟有少年心”,人老了再有钱也没心思玩了。一误少年千古恨,回头已过百年春。 付多少头款要看你了,头款可从百分之三到二十,要是低于房价的百分之二十,你还得付贷款保险费,所以很多老中愿付百分之二十的头款。大多数老美第一次买房时,头款低于百分之二十,这个贪图享乐的民族留下了现钱来布置房间,而老中们则是吃苦在先,享受在后。 买房子是美国家庭的一件大事,每月付的房款占了一个家庭税后收入的四分之一到三分之一。建筑业当然也是美国经济的支柱产业,每季度房屋销售变化率就是联储会**格林斯潘盯住的几个重要指标之一。 有了房子成了地主,我感到在这个世界上有了一片属于自己的天空,身为有产阶级的我,想的就是稳定高于一切了。一个强大的中产阶级是美国社会长期稳定的主要因素 收起