我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落,目前正处于理性发展阶段。经由这些年的整顿,有关法规轨制已比较完善,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必需提供适销对路的房源外,还应该降低开发本钱,严格控制各项用度支出。笔者根据几年来的工作经历,对房地产开发本钱的内容以及在核算中碰到的一些题目谈些粗浅的看法。 一、房地产开发本钱的组成 房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定 展开
我国的房地工业在经历了狂热、低迷、大起大落,目前正处于理性发展阶段。经由这些年的整顿,有关法规轨制已比较完善,房地产开发将在有序、规范的道路上运作,房产商要想获得经营利润,除了必需提供适销对路的房源外,还应该降低开发本钱,严格控制各项用度支出。笔者根据几年来的工作经历,对房地产开发本钱的内容以及在核算中碰到的一些题目谈些粗浅的看法。 一、房地产开发本钱的组成 房地产开发本钱是指房地产企业为开发一定数目的商品房所支出的全部用度。就其用途来说,大致可分为三大部门: 1、土地、土建、设备用度。这是房地产开发本钱的主体内容,大致占总本钱的80%。其中最重要的是土地用度。土地用度的大小是评价一个房地产开发项目是否可行,是否有预期利润的最主要经济指标。土地用度主要包括土地出让金、置换本钱、批租用度、动迁用度、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前,都必需将预计的土地用度通过土地面积和容积率的换算,计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地本钱(俗称楼面地价),以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出。主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、病院、商店等糊口服务性举措措施也是不可缺少的。其他收费项目中有些固然属于押金性质,如档案保证金、绿化保证金等,但因为种种原因,企业大多灾以全部收回。这类收费项目种类繁多,尺度不一,很多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行,任意性很强,尺度普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发本钱中受外界因表影响最大的一块用度支出,一般占项目总投资的10-15%。房地产开发商通过各种途径,运用各种方法减少这部门用度支出,是降低开发本钱取得经营效益的一项重要手段。 3、治理用度和筹资本钱。房地产开发与其他一般行业比拟,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此,大多数开发企业必需通过银行贷款来解决资金需要,这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部门用度核算好,对准确计算开发本钱、体现经营成果,将起到非常重要的作用。 二、房地产开发本钱的核算 房地产开发本钱的核算是指企业将开发一定数目的商品房所支出的全部用度按本钱项目进行归集和分配,终极计算出开发项目总本钱和单位建筑面积本钱的过程。企业进行开发本钱核算,除了必需严格执行国家制定的房地产开发企业会计轨制和财务轨制外,根据笔者的经验,还应该留意解决以下几个题目。 1、本钱归集对象。房地产开发企业在进行本钱核算时,象其他行业一样.首先应该确定本钱归集对象,即本钱核算单位。对于小规模的开发,如单幢或几幢房屋的开发,这个题目比较轻易解决,可以将全部开发量作为本钱归集对象,设立一个本钱核算单位。但是对大规模的开发,如街坊改造或小区开发,就必需科学地确定本钱归集对象。在这种情况下,笔者以为本钱核算对象不能过细(如以单幢为单位),由于这样做势必会增加工作量,使核算工作繁琐化。相反,也不能简朴地以整个小区为核算单位,由于一个小区从开始建设到完全建成往往需要几年甚至十几年的时间,这样做势必使本钱核算资料滞后,失去其在治理上的作用。笔者以为:应该以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为确定本钱归集对象的主要依据。对大的开发项目应该适当分块,好比将一个小区内不同类型的商品房按不同的开发期进行分块,便于用度的归集和本钱结算,这样才能充分施展本钱核算的作用。 2、本钱项目的设立。准确划分本钱项目,可以客观地反映产品的本钱结构,便于分析研究降低本钱的途径。按现行的房地产开发企业会计轨制划定,“开发本钱”作为一级本钱核算科目,企业应在该科目下,根据自己的经营特点和治理需要,选择本钱项目,并据此进行明细核算。如何确定本钱项目?笔者以为本钱项目不能太多,对于发生次数较少,特别是单笔发生的用度,应尽量合并。如各种配套用度支出,可设立一个“配套用度”明细科目进行核算。而对金额较大并陆续发生的用度应单独设立科目核算。如土地用度、土建用度及设备用度,特别是土建用度,如系分合同发包的还应该按合同进行明细核算,以便能随时了解工作量进度和付款情况,并为工程的竣工决算提供资料。 3、间接用度的核算。企业的间接用度主要包括治理用度、财务用度和销售用度。按现行房地产开发企业会计轨制划定,这些用度应作为期间用度,直接计入当期损益。笔者以为,这样处理,对部门用度来说,有悖于会计的配比性原则。好比,为项目贷款而支付的利息以及项目的前期销售用度,这些用度的特点是数额较大、受益对象明确,假如在受益对象实现销售之前,就将其列入损益类科目进行核算,势必会形成虚假的财务成果,不能客观地反映企业的实际经营情况。因此,笔者以为,对受益对象明确的贷款利息和前期销售用度应视同资本性支出进行核算。前者列入“开发本钱”,作为本钱项目的一个组成部门;后者可在“递延资产”科目下开设明细专户进行核算,待开发产品实现销售后,再转入“销售用度”科目。 4、项目的竣工决算。房地产开发本钱核算的终极目的是计算出项目的总本钱和单位可销售面积的开发本钱,以便企业结出经营利润。可是现在房地产开发企业较普遍存在的现象是正视工程决算而忽视项目决算。由于工程决算在施工完成后进行,时间性比较明确,而且涉及到工程款的支付,不易拖拉。而项目决算有可能由于各种原因变得遥遥无期,好比小区个别配套没有完成(不影响销售),计划中的公建举措措施暂时不能实施,或者押金的收回久拖未定等,都会影响整个开发项目的完全建成,进而影响项目决算。如何解决这个题目,笔者以为,可以通过“预提用度”科目将尚未实施的工程预算计入本钱,使项目决算能按计划进行,以后待工程完成再按实际支出调整项目本钱。因为这部门工程支出,通常在项目总投资中所占的比例很小,这样做对项目的总本钱和单位本钱不会造成较大的影响。 收起
