遭遇三套房新政及回避婚前财产的闹心事

1、关于如何界定是第几套房的问题,根据房贷新政,是以目前家庭名下有几套房产为认定标准。按照这个标准,即使你们将这套房作为婚后买房,也属于第二套房。但有个别地区的个别银行对第几套房的界定还是按老规定,即以过去的贷款次数为标准,如果这样的话,你们婚后就属于第三套房了,很可能不能再申请贷款。 (另外,友情提醒:有的地区对公积金贷款不执行第几套房的政策,只要符合公积金贷款条件,不论是第几套房,都可享受公积金贷款的利率和首付优惠。如果你或你朋友符合公积金贷款的条件,可以考虑公积金贷款。) 以上情况,因各地区、甚至同一地区的不同银行有不同的执行标准,所以建议你多咨询当地公积金管理中心和当地各家银行(打114问咨询电话)。2、审核是第几套房的部门是银行,银行在审批贷款时,会调查你的家庭成员,以及家庭成员名下共有几套房,然后再确定你所适用的贷款政策。贷款申请人必须提交结婚证(或单身证明)、户口簿、身份证,银行通过这些材料确定贷款申请人的家庭成员,并通过房管部门查询你家庭成员名下所拥有的房产情况。3、从你提供的情况看,估计买的是二手房,银行对二手房贷款的批贷流程是:(1)银行审核同意发放贷款;(2)房屋产权过户给贷款申请人,并办理房屋抵押手续;(3)银行正式发放贷款。因此,在银行正式发放贷款前,该二手房的产权必须是要过户给贷款申请人的,并且,还需办妥抵押手续。贷款申请人需将房屋产权证、他项权证一并交给银行保管,而银行在正式发放贷款前,也会审核抵押房屋的所有权人、房屋名称、面积等是否与借款合同一致。因此,临时增加房屋共有权人的做法是行不通的。4、如果你在领取房产证之前办理结婚证,你就成为该房产的自然共有权人,即使购房合同上没有你的名字,房管部门在办理房产证时,会主动将你的名字写入共有权人一栏。5、婚前买的房子,结婚后也不是夫妻共同财产,如果离婚,房屋属于产权人(即你男友)。如果该房屋有银行贷款,你们婚后的还贷资金属于共同财产,假如在婚姻存续期间共还贷10万,则离婚时,你可以主张返还5万给你,但房屋不能要求分割,属于你男友。6、基准利率每上升10%需多支付的利息:以10万元贷款,贷款期限20年为例,基准利率每上升10%,则需多支付利息约8400元,折合到月,每月多还利息35元左右。综上,如果你能够办理婚后贷款,建议你以婚后买房并贷款为首选,这样既可避免将来不必要的纠纷,也可节省一笔今后增加房屋共有权人需支付的契税开销,即使多支付利息,也是有限的,花有限的钱买个安心,还是值得的。如果婚后贷款办不到的话,就只能办理婚前贷款了,但最好以你的名义贷款(由你申请贷款,也是执行第二套房政策,但如果你还有贷款未还清,那你所提供的收入证明要能覆盖原来的那笔贷款。即:每月还贷额不超过月收入的50%。),如果你申请贷款有困难的话,再考虑由你男友办理婚前贷款(你男友申请贷款,因其名下目前没有房产,有的银行会按第一套房政策执行)。一旦决定办理婚前贷款,就不要急于在领房产证之前办理结婚登记了,这很可能会导致银行贷款资金不能最终发放。 收起

1、关于如何界定是第几套房的问题,根据房贷新政,是以目前家庭名下有几套房产为认定标准。按照这个标准,即使你们将这套房作为婚后买房,也属于第二套房。但有个别地区的个别银行对第几套房的界定还是按老规定,即以过去的贷款次数为标准,如果这样的话,你们婚后就属于第三套房了,很可能不能再申请贷款。 (另外,友情提醒:有的地区对公积金贷款不执行第几套房的政策,只要符合公积金贷款条件,不论是第几套房,都可享受公积金贷款的利率和首付优惠。如果你或你朋友符合公积金贷款的条件,可以考虑公积金贷款。) 以上情况,因各地区、甚至同一地区的不同银行有不同的执行标准,所以建议你多咨询当地公积金管理中心和当地各家银行(打114问咨询电话)。2、审核是第几套房的部门是银行,银行在审批贷款时,会调查你的家庭成员,以及家庭成员名下共有几套房,然后再确定你所适用的贷款政策。贷款申请人必须提交结婚证(或单身证明)、户口簿、身份证,银行通过这些材料确定贷款申请人的家庭成员,并通过房管部门查询你家庭成员名下所拥有的房产情况。3、从你提供的情况看,估计买的是二手房,银行对二手房贷款的批贷流程是:(1)银行审核同意发放贷款;(2)房屋产权过户给贷款申请人,并办理房屋抵押手续;(3)银行正式发放贷款。因此,在银行正式发放贷款前,该二手房的产权必须是要过户给贷款申请人的,并且,还需办妥抵押手续。贷款申请人需将房屋产权证、他项权证一并交给银行保管,而银行在正式发放贷款前,也会审核抵押房屋的所有权人、房屋名称、面积等是否与借款合同一致。因此,临时增加房屋共有权人的做法是行不通的。4、如果你在领取房产证之前办理结婚证,你就成为该房产的自然共有权人,即使购房合同上没有你的名字,房管部门在办理房产证时,会主动将你的名字写入共有权人一栏。5、婚前买的房子,结婚后也不是夫妻共同财产,如果离婚,房屋属于产权人(即你男友)。如果该房屋有银行贷款,你们婚后的还贷资金属于共同财产,假如在婚姻存续期间共还贷10万,则离婚时,你可以主张返还5万给你,但房屋不能要求分割,属于你男友。6、基准利率每上升10%需多支付的利息:以10万元贷款,贷款期限20年为例,基准利率每上升10%,则需多支付利息约8400元,折合到月,每月多还利息35元左右。综上,如果你能够办理婚后贷款,建议你以婚后买房并贷款为首选,这样既可避免将来不必要的纠纷,也可节省一笔今后增加房屋共有权人需支付的契税开销,即使多支付利息,也是有限的,花有限的钱买个安心,还是值得的。如果婚后贷款办不到的话,就只能办理婚前贷款了,但最好以你的名义贷款(由你申请贷款,也是执行第二套房政策,但如果你还有贷款未还清,那你所提供的收入证明要能覆盖原来的那笔贷款。即:每月还贷额不超过月收入的50%。),如果你申请贷款有困难的话,再考虑由你男友办理婚前贷款(你男友申请贷款,因其名下目前没有房产,有的银行会按第一套房政策执行)。一旦决定办理婚前贷款,就不要急于在领房产证之前办理结婚登记了,这很可能会导致银行贷款资金不能最终发放。 收起