购买二手房时,谈价格有什么方法吗?

终于讲到谈价这个阶段了。一般来说,这个步骤存在于大部分的交易之中。当然,也有爽快买家觉得合适,也不谈价就直接成交了。如遇到这种情况,那个业务员该好好的感谢老天爷的眷顾罗。 很多买家认为,谈价只是中介和业主的事情,自己只是报出个价格,合适就买,谈不到就不要。这种想法其实无可厚非。但是做为一个真正有需求的买家。一开始抱着这种不见兔子不撒鹰的态度的买家到最后却往往因为老不能成交,或者看中的房子都给别人买了而慌了神,到最后一有房子也就不管价钱匆匆下决定,反而吃了亏。 所以,选定好房子,最开始下工夫的不是中介,而是买家。 当一个业主决定要售房时,他首先要做的当然就是确定自己的房子的价格。从报纸报刊网上搜寻相同房型的广告报价,打听左邻右舍一些转手房子的成交价,打电话给中介询问应该放盘的价格-------当然,一个业主如果询问放盘的价格,中介都会建议个比市价稍低一点点的价格-------同样,大部分业主也不会就简单的相信中介的建议-------所以很多聪明的业主还会扮成买家打电话给中介询问类似房子的价格,甚至有些业主还会一本正经的扮成买家上门来无简单一下------我本人还就真接过不少扮成买家其实是想卖房的业主,开始还是迷惑了不少次,不过后来有经验就基本能看出来了。因为毕竟买房和卖房的所关心的问题还是大不一样的。经过多方面的信息搜集,可能这时业主已经对自己的房子大概的信息有了较明确的认识了。这个时候,业主就会把自己的一些如装修,不搬走的家私,电器等稍微折点价----用过的东西都要折价,只不过很多时候买卖双方对该折多少分歧都是大大的,可能从整个房价看,这些并不是个大钱,但很多时候却决定了交易的成败。业主把他认为应该加的全部囫囵上去后。最后就会出了一个价格放盘给中介。这个价格会比业主的心理价位高一些-----不过这个时候探听业主的心理价位用处并不大,这个价位会随着各种纷纭而来的看房和谈价发生变化。当中介接到了业主放盘,首先并不会太关心业主的价格,没看到房子,是不能随意下价格高低的论断的。要知道,同样的房子,因为固定投入的不一样,价格差个十万八万以上都是正常的。所以,中介最关心的是,业主在几家中介放了盘,自己是不是第一个接盘的中介,如果是,卖家能不能签独家委托。 独家委托这个东西,是所有中介都喜欢的东西,因为一旦签成,就意味着这个物业能创造的利润基本落袋了-------虽然有时间的限制(一般是一个月),但如果房价不是高的太离谱或者房子差的太过分的话,基本在指定时间内都是卖的出去的,况且如果价格太高根本无法卖出的话,中介也不会签的。 看过一篇讲述美国二手市场的文章,在美国,基本上二手房出售都是独家委托。独家委托的好处其实是显而易见的,一对一的优质服务,多种渠道的大力推荐,最大的利益保障,不会有每天无尽的谈价电话,不会有各种恶意的杀价抬价骚扰等。所以,独家委托在美是主要的委托方式。 但是必须看到,这种委托方式成功的背景。完善的法律法规,严格的经纪人考核制度和学历要求,承诺就要做到的各种服务等,最重要的是,,买家和卖家必须都有各自的雇佣经纪人去处理房产房产交易,如交易成功,买卖双方各自付佣金给各自的经纪人。 在这里就可以看出最大的区别了,在美国,买卖双方的经纪人只要代表各自雇主的去争取最大的利益就可以了。经纪人这个行业本身存在的意义就是在各种交易谈判中帮助自己雇主获取最大的利益从而获得其应得的报酬。而在国内,却是由一个中间人代表两个有根本利益冲突的个体,这种本身就是矛盾的事情试问又如何保障双方的最大利益呢?况且,作为中介,在这里面首先更要保障的是自己的利益。 所以,一开始,中介向业主建议独家委托的时候,也有业主被上文所说的一些独家委托的好处打动而同意独家委托。而仔细看看大部分中介的独家委托协议,都会对业主有苛刻的规定,如不能另外放盘到别家中介,不能私下与别的中介成交等等,总之对业主可能发生的各种情况,该赔偿中介多少损失一一列的清清楚楚。只要你业主动动歪念头,就得赔我钱。而中介的责任呢?看似洋洋洒洒的写了一堆,但其实都是不痛不痒的东西。可能除了平时确实少点人骚扰之外(独家委托别的中介也不知道这个业主卖房),其他的区别还真不大。谈价这个部分还没有写完,但是因为这个东西所涉及的方方面面太多了。需要很好的组织和构思,并且还一不小心岔到了独家委托去了。要继续写完谈价这个部分可能还需要一定的时间。而许多朋友又急着问资金安全的问题,所以抽出这篇提前讲讲。 收起