购买二手房的手续有哪些?有什么注意事项?

第一部分、购房意向阶段1、购房用途:自住、出租、坐等升值还是.....买着玩。如果是自住的话一定要考虑:谁来住?打算住多久?(这一点很重要,如果你打算住10年,那么买20年房龄的房子以后怎么置换?)2、购房预算:预算是指“极限的支付能力”。别不好意思向你父母和你女朋友摸底,以后你好好报答他们就是了。了解自己的真正底线才不至于失去最好的机会。预算代表你的支付能力上限,一般买房中能够触及80%-90%已经算很高了。很多人把预算等同于打算支付的房价,最终不是错失良机就是盲目看房。第二部分、找房阶段完成初选后就可以上安居找房源看价格了,但这里面房源众多,真假难辨,还得继续筛选,技巧如下:(1)按发布时间排序。(2)尽量不要使用价格和面积的筛选功能(3)价格离谱的过滤掉。(4)底楼、靠街的房子要过滤。(5)不要刻意挑选大中介。第三部分、看房阶段1、不要怕手机被中介打爆,现在他们不会每天不停给你电话了,甚至有时候你会期盼着他们给你带来消息。当然你有个找房手机更好,买完了就把卡扔掉(手机别扔,不要送给我)2、一套房源要找多个中介。3、实地看房时看和问要注意分寸4、意向房看后就要报价。第四部分、面谈议价阶段1、下家复制法。在确定面谈时间后马上去打电话给其它有该房源的中介(别多,1-2家即可),告诉他们你对这套房子感兴趣,然后愿意出的最高价是xx万(比你报给面谈的中介的价格略低),然后别忘了让这些中介马上把价格反馈给房东。这样可以降低房东价格预期,为正式谈判打下基础。2、诉苦装衰法。涉及到大把钞票,请大家就不要顾忌体面了。这里除了列举房屋的一些小缺陷外,还要把自己的钱还差几万啊,父母攒钱不容易啊,贷款压力很大啊都抖出来吧(没房找不到老婆这种就不要.....了吧),反正不管有用没用,又不用花钱,多唠叨吧。碰到年纪大的心地善良的大灰狼(哦...不对,是大房东),或许真会让你点小钱,话说几千一万也是钱啊,你不要可以送给我。另外大可放心房东既然人都来了,不会轻易就被你吓跑的,有得你好发挥的了,发挥得好以后可以进军演艺圈。3、得寸进尺法。谈价格一定要一万一万五千五千磨,别一次让很多,同时你还可以利用提高首付、快速付款、加急放款等手段让房东让一点。这里有个例子,比如你可以跟房东这么说:“你再让我1万,卖99万,我马上把首付给你,你存1个月就变100万了,和你1个月后找到出100万的买你房的效果一样,你不损失,反正现在房价不会跌但至少也不敢涨。”第五部分、合同签约阶段1、验明上家正身,权利人(包括没上产证的配偶)必须全部持证到场。2、合同中的补充条款中对过户、付款、贷款发放、交房等重要时间节点有明确的约束(因为格式合同中有约定,如果补充条款不约定就以格式条款为准了)。并且注意这些重要的时间节点不能以年月日的形式载明(也就是说每个事件是有因果关系的,并以上一事件的完成日来约束下一事件的起始日),这样对上下家都有利,上家不会因为没有及时注销抵押影响过户而违约,下家也不会因为贷款没批或来不及放款而违约。一般这样的合同才是公平合同,大家不会有异议。3、注意一下户口迁出的问题,尤其是老公房、使用权房等权属、住户结构复杂的案例更要约定户口迁出时间、违约金额等细节问题。这个上家一般不会拒绝,因为没啥理由拒绝。4、把中介费谈清楚。在签订买卖合同(或者居间协议)之前是谈中介费的最佳时机,因为这时候最激动的不是你,也不是房东,而是中介!所以趁他们最嗨皮的时候好好杀个价,一般7折没问题,够狠的话5折,也别太低,后面还要中介卖力呢。 确认无误后就可以按手印了,之后别忘了拿一本合同走,以免毁尸灭迹。这里有点需要说明的是中介费一般要求签完合同就付,论坛里很多人会建议不要给,到交房再给。个人认为做得有些惨绝人寰(除非是小中介和夫妻老婆店,为了保障自己权益可以分期付)。大中介的话这里我建议可以和中介再议个价,把零头拉掉即付(或者和首付同时付也可以),记得拿**或收据。5、到手价协议一定要写清楚!这里我全部用黑体就是因为自己当初考虑还不够全面。如果以到手价为成交价写进买卖合同正本的话,一般还会有一个单独的补充协议来约定双方的税费义务。这里买家会产生政策风险(比如年初的营业税调整)和操作风险(比如上家承诺唯一被揭穿等)。这里提供一个比较合理的双方都可以接受的范本供参考:“xx与xx双方就xx房产的买卖事项在双方自愿的情况下达成补充协议如下:1、买受人承担xx房产交易中产生的税金和费用包括:(1)房屋交易营业税(或差额营业税)。(2)房屋交易中卖出人个人所得税。(3)房屋交易中所产生的中介机构服务费用xx万元。(4)其它法律规定的应当由买受人承担的税费。2、双方承诺尽快办理交易审税事宜,如在办理期间发生政策变化等不可抗力所导致的新增税费,按法律规定各自承担。(如果满五唯一再补充下面一条)3、房屋卖出人承诺该处房产已持有届满五年,并且至双方过户送件日止为卖出人唯一住宅。卖出人承诺在双方审税过程中提供购入该处房屋的原始**(金额xx万元),并配合承诺唯一。第六部分、贷款申请阶段1、材料尽快备齐。大部分银行材料齐备后3个工作日就可出审批结果,一般审批通过后合同条款是不会改的,也就是说政策风险就没了。所以全速前进吧,其实除了住房查询单、公积金复议单外,其它材料都是当场可取的,花一天时间全搞定吧。2、附加条件尽量答应。为了优惠利率,有些银行会让你办些其它业务,小妞你就从了吧!因为这些业务都无伤大雅,比如办了信用卡、网上银行等你转手就可以注销掉;基金保险都能撤退啊。总之从了没坏处、不从很危险!3、注意贷款品种选择。公积金贷款不一定划算,因为5年以上的二手房只能贷15年,前期还款压力大增,而且也失去了公积金提取的权利,要慎重考虑。商业贷款的还款方式要选择好,最好老老实实等额本息,要搞创新最好自己先弄明白,别被坑爹了再来喊冤,叫破喉咙也没人理你的。4、审批通过后要立即去审税过户,一般银行的审批是有时效的,最好了解清楚。自己也别拖拖拉拉,同时也让上家干脆点,女儿都已经按了手印卖了,就赶快过门让大爷早点享受吧!第七部分、审税过户阶段(含放款)(1)尽快约定时间过户。很多人说这是废话,谁不知道要快点过户,问题就在上家要是不配合怎么办?威逼利诱吧。比如告诉上家税收政策要变啊,购房政策要变啊,如果税收增加了、变成限购了大家就要散伙啦。还可以告诉上家银行资金很紧张啊,如果不能及时过户银行以后放款会拖的很长啊,等等。只要你之前的买卖合同条款签的好,主动权还是有的。(2)每次去交易中心之前都要让中介确定所需材料。其实很多人过户都不顺利,因为少材料,防不胜防啊,来来回回浪费很多时间。所以每次去之前一定要让中介去确认上下家分别要带哪些材料,让中介和上家好好确认清楚,语气可以严厉些,这是他们的职责!(3)要尽量约开门时间。交易中心一般都很忙,尤其是浦东(南泉北路那个属于半残,不能算),所以约在双休日和工作日效果其实差不多。(也不知道哪里出来那么多大爷大妈,交易中心和证券营业部不相上下啊!)。所以最节省时间的方法就是“等开门!”这时候就不要嫌累了,亲自上阵吧!毕竟一辈子也没几次。(4)契税、营业税、个税是可以刷卡的....(5)收件收据(就是领取新产证的凭证)最好下家保管!(6)税款都是可以退的,请放心缴纳。(7)重要凭证要妥善保管。(8)领证一定要快、准、狠。(9)放款并不是越快越好。第八部分、验房交房阶段(一)公用事业过户(原则上来讲只要账单上有户名的项目都必须过户!不过好在除了物业之外,其他基本上都是7天服务啊!找个周末一起办掉吧)1、水和电。2、燃气。3、有线电视。4、电话和宽带。5、物业。(二)验房验房这个东西就属于比较虚的了,如果你愿意花钱,可以找专业的第三方机构来验,不过即使验出问题估计地主也不会认......所以还是自己搞吧,主要检验的部分包括:1、检查是否有透漏电、水、煤气等。2、检查房屋结构是否正常。3、检查交付件是否齐全 收起