11年朋友欠我钱把房子抵债当时拿了三套房子,口头协定房子卖一套侄女也未付任何定金和房款

11年朋友欠我钱把房子抵债当时拿了三套房子,未签订合同。口头协定房子卖一套侄女 当时口头协定20万负责过户 ,侄女17年装修入住,未和我签订合同 也未付任何定金和房款,今年房子涨价了 朋友不愿意了 只愿意给两套。