知道土地单价怎么估算房地产价格

房地产估价需要有丰富的经验和较高的专业水平。目前经国家考核认定的房地产估价师很少为个人服务。对于普通的购房者来说,如果仅仅希望做个大略的评估,不妨分两步走。 首先需要确定评估的基准。在开始评估前,购房者不妨多收集几个近期发生的、地段类似、建筑结构相近的交易,以此对市场行情有个大致的了解。当然,查询大型中介的广告报价,对了解行情也有些帮助。不过,能够作为评估基准的数据,必须是现实的成交价格。 其次,考虑以下三方面的因素对价格的影响。 一是房屋因素。房屋竣工后即进入折旧期,按照理论折旧率,混合一等结构房屋折旧期限为50年,每年的折旧率为2%;另外旧房的套型落后、功能陈旧,这同新建商品房无法相比,"三小"套型小厅、小厨、小卫扣减10%。此外,楼层对价格也产生影响,若1层和5层为基准价,2层和6层为-3%%,7层为-5%,3层和4层为+3%,若是楼顶则为-5%;而朝向如无朝南窗则为-5%。 二是环境因素。环境因素既有自然的也有社会的,既有大环境,也有小环境。在同一地段,旧房的小区环境会逊色于新住宅区,比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等,旧房都要大打折扣的。再如社会环境,在同一土地级别地区,有的适合经商,有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围。配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区分别扣减5%,省、市重点中小学区的为+15%。 三是心理因素。如果不在价格上有大的诱惑力或其他考虑,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大,买旧房就会有难以逾越的心理障碍,心理因素为-8%。 收起

根据地价评估的技术规程和项目的具体要求,此次估价的是指估价基准日,估价对象实际开发程度达到宗地红线外六通(供水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地红线内土地平整,现状宗地内有部分青苗、树木,估价时设定土地开发程度达到宗地红线外六通(供水、排水、通路、通电、通讯、通气)、宗地红线内土地平整,用地性质为二类居住用地,宗地面积为 54,390.91 平方米, 规划计容积率建筑面积106,500平方米,截至估价基准日,剩余土地使用年限为 70 年,在设定规划利用条件下的土地使用权价格。 注:规划利用条件 根据委托方提供的《深圳市建设用地规划许可证》(深规许 ZS-2009 -0084号),估价时设定估价对象用地性质为二类居住用地,宗地面积: 54,390.91 平方米,容积率:1.96,建筑覆盖率≤40%,绿地率≥35%,建筑高度或层数:18米,计容积率建筑面积:106,500平方米,其中住宅建筑面积:102,400平方米,配套商业建筑面积:3,400平方米,物业管理用房:200平方米,社区居委会建筑面积:100平方米,老年人活动站:150 平方米,社区服务站 200平方米,社区警务室:50平方米。不计容积率建筑面积(地下室):34,000 平方米,机动车泊位数 850 个。用地内设置 1,500平方米社区体育活动场地,可结合住宅区绿地建设,公共配套用房须设置在建筑二层及二层以下。 规划限制:新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积 90平方米以下住房面积所占比重,必须达到开发建设总面积的90%以上。 收起