一、买卖合同与按揭借款合同的关系根据民法基本原理,两个以上的合同相互关联时,以他种合同的存在为前提,不能够独立存在的称为从合同;不以他种合同的存在为前提,能够独立存在的称为主合同。商品房买卖合同与按揭贷款合同之间属于联系紧密但又相互独立的关系,两者间并非主合同与从合同的关系。因为在买受人依照约定支付首期房价款并委托按揭银行将所贷款项支付给房地产公司,房地产公司交房并为买受人办理房产证后,购房合同的 展开
一、买卖合同与按揭借款合同的关系根据民法基本原理,两个以上的合同相互关联时,以他种合同的存在为前提,不能够独立存在的称为从合同;不以他种合同的存在为前提,能够独立存在的称为主合同。商品房买卖合同与按揭贷款合同之间属于联系紧密但又相互独立的关系,两者间并非主合同与从合同的关系。因为在买受人依照约定支付首期房价款并委托按揭银行将所贷款项支付给房地产公司,房地产公司交房并为买受人办理房产证后,购房合同的权利义务即归于消灭,但借款合同并不因此消灭,可独立存在直到买受人还清贷款为止。由于商品房买卖合同与按揭贷款合同不是主从合同的关系,所以商品房买卖合同被宣布无效或者被撤销后,不会导致按揭合同当然无效或被撤销。在商品房按揭中,抵押合同与保证合同是借款合同的从合同,因借款合同的变更、消灭而变更、消灭。担保合同是实务中最常见的从合同,根据担保法及其司法解释的相关规定,除非当事人另有约定,主合同无效的,担保合同无效。二、购房按揭贷款合同的特殊性虽然商品房买卖合同与按揭贷款合同不具有主从合同的关系,但却具有紧密的关系。有效签订商品房买卖合同是按揭贷款合同得以签订的前提,同时银行在与买房人签订贷款合同的同时会要求买房人将所购商品房或者买卖合同项下的合同权利作为担保物为按揭合同提供担保。按揭贷款合同的另外一个特点是贷款人贷款的目的单一且明确,就是为了买房。当买房人与房地产开发商解除买卖合同后,已确定无法再取得原想要的商品房,故应当承认买房人订立按揭贷款合同的目的已经落空。三、买卖合同被确认无效或者被撤销、解除对按揭贷款合同的影响、《最高人民法院商品房买卖合同司法解释》第二十四条规定:因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。该条即为基于商品房按揭贷款合同的特殊性,对《合同法》第94条规定的合同目的不能实现的扩大解释。需要注意的是,本条中对于“解除”没有指明是法定解除还是协议解除,应理解为包含两者。综合分析,司法解释的规定不仅仅是赋予了买房人解除按揭合同的权利,银行同样也有这个权利,并且能妥善保护各方的利益。实践中,商品房买受人解除与房地产公司之间的商品房买卖合同或请求确认商品房买卖合同无效时,由于买受人已将所购房屋抵押给按揭银行,因而实践上是要求处理抵押物。买受人与房地产公司的诉讼中,在可能判决解除商品房买卖合同或认定商品房买卖合同无效时,人民法院应当告知按揭银行参加诉讼,此时,按揭银行一般会参加诉讼主张权利,要求解除与买受人签订的借款合同,提前收回贷款。因为如果按照银行此时仍不参加诉讼,由于法院已明确告知其将解除商品房买卖合同或认定合同无效,抵押物将被处置,不参加诉讼主张权利,应视为同意抵押人处分抵押物。如果按揭银行参加诉讼,人民法院在判决解除商品房买卖合同或确认商品房买卖合同无效的时候,可以一并解决房地产公司、商品房买受人、按揭银行之间的法律关系。在商品房买卖合同被解除或被认定无效时,买受人和按揭银行都有权请求解除借款合同。《合同法》第九十七条的规定,“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以可求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”借款合同解除后,能够恢复原状的,可以要求恢复原状。 收起
