二手房交易但对方说产权证抵押在银行

看中一套二手房,但卖方说产权证抵押在银行买了汽车,她要先把钱还给银行后才能办理过户等手续,现在中介让我们先签个三方协议并交纳1-2万定金,我想问这个三方协议上应该要约定些什么才能保障我的利益,定金交了以后如果后来交易不成是否能退.既然有中介参与的话,如果出了什么事能否找中介负责?