北京房屋转租时和房屋被转租之后应该注意的问题

1、承租人办理房屋转租的条件及注意事项 转租就是指承租人在租赁期间将承租的部分或者全部再出租的行为。包括以联营、承包经营和合作经营等名义,将承租房屋交付他人使用并获得租金性质的保底收益的,均为房屋转租。 在征得出租人同意的情况下,承租人才可以转租。 以下房屋是不能转租的:承租人拖欠租金的、承租人在承租房屋内擅自搭建的、预租的商品房。 此外,租赁合同中未约定可以转租,且出租人不同意转租的,承租人也不得擅自转租。承租人擅自转租的,出租人可以解除与承租人的租赁合同。 在办理房屋转租时,应注意以下几点: (1)房屋转租时,必须订立转租合同,而且转租合同必须经原出租人书面同意,也要办理登记备案手续;(2)转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商约定的除外。也就是说,如果出租人同意,并且和承租人签订了相应的补充协议,那么转租期限就可以比原租期长;(3)转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。 2、房屋被转租之后应该注意的问题 (1)房屋转租后,承租人与出租人的原租赁合同继续有效。 房屋租赁合同的变更是会影响房屋转租合同的,承租人经出租人同意转租房屋的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。房屋转租期间,租赁合同发生变更,影响转租合同履行的,转租合同应当随之变更。房屋转租期间,租赁合同解除的,转租合同也应当随之解除。 房屋转租期间,承租人应当继续履行租赁合同,转租人对承租房屋造成损失的,承租人应当赔偿损失,但出租人与转租当事人另有约定的除外。 (2)如果被转租人没有付租金,承租人也应当向出租人支付租金。 尽管房屋已经被转租出去了,但是,承租人和出租人之间的房屋租赁合同继续有效,承租人必须向出租人支付租金。如果被转租人没有付房租,承租人可以向被转租人追究违约责任。 (3)如果被转租人损坏了房屋,承租人应当承担责任。 承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。所以,尽管是被转租人损坏了房屋,仍然要由承租人直接向出租人承担责任,赔偿损失。然后再由承租人向被转租的人索赔。(4)房屋转租后增加的租金一般由承租人享有。如果承租人转租的租金高于原来的房租,转租就可以多获得一部分收益。除非双方在合同中约定这部分收益或者其中一部分收益归出租人所有,否则承租人就可以独享转租带来的收益了。 参考法条:《合同法》第二百二十五条,建设部《城市房屋租赁管理办法》第二十七条。 (5)出租人依法终止合同,转租合同随之终止。 如果出租人依法终止房屋租赁合同,那么承租人和被转租人签订的转租合同也随之终止。 被转租人可以要求承租人承担转租合同的违约责任,如果出租人也参与了增值租金的分成,那么出租人也应当承担一部分责任。 参考法条:建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十一条。 3、承租权转让的相关法律问题 承租权转让就是在租赁期限内,承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人,由第三人代替承租人,直接向出租人继续履行该房屋租赁合同,这个第三人就叫作承租权的受让人。 承租人首先要征得出租人的书面同意,然后和受让人签订“房屋承租权转让合同”,最后由承租人和受让人签订“租赁主体变更合同”,变更承租人,由受让人继续履行合同。如果原租赁合同进行了房屋租赁登记备案,那么还要到同一机构办理登记备案手续。 承租权转让后,原承租人和出租人双方就没有关系了。承租人转让承租权后,就和出租人解除了合同关系,而受让人则变成了新的承租人。 若受让人不履行合同,承租人不承担任何责任。因为承租权转让后,受让人和出租人有直接的合同关系,出租人应当向受让人追究违约责任,要求受让人赔偿损失。 转租与承租权转让的区别: 转租不是承租权的转让,两者有着根本的区别:转租是将承租的房屋再出租的行为,而承租权的转让则是一种“权利”的转让,针对的是房屋的“租赁权”;转租是转租人在租赁物上再度设定的一个新租赁权,而房屋租赁权转让是将原房屋租赁权让与给受让人,并没有设立一个新的租赁权,转让人与受让人之间成立的是一个转让契约而非租赁契约;转租一般可以分期支付租金,后者一般是一次性给付;转租房屋的租赁权仍属于原来的承租人即转租人,而转让承租权后的房屋,其租赁权仍属于受让人。 由于房屋转租并没有消灭原租赁合同,所以转租合同生效后,转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务,并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务。而对于房屋租赁权转让,原承租人承担的原租赁合同规定的承租人的义务则随着其租赁权的消灭而消灭。 收起