出租土地和出让的区别是什么?有高手清楚吗?

土地出让金管理办法实施细则目前,我国国有土地使用权出让的方式有三种:协议、招标、拍卖。在这三种方式中,招标和拍卖具有公开性、竞争性,一般不存在低价出让国有土地使用权的现象;协议出让由于没有引入竞争机制,土地由谁使用,特别是土地出让金的确定,具有主观因素。非法低价(包括无偿)出让主要发生在以协议方式出让土地的行为上,因此规范协议出让最低价标准至关重要。区别是否低价出让国有土地使用权,现主要依据以下规定:1992年原国家土地管理局出台的《划拨土地使用权管理暂行办法》规定“土地使用权出让金,区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式,按标定地价的一定比例收取,最低不得低于标定地价的40%”;1995年又出台了《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定,协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定,具体适用比例由省、自治区、直辖市确定,确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。由以上规定可以看出,协议出让国有土地使用权的土地出让金不得低于协议出让最低价,协议出让最低价是衡量是否低价出让国有土地使用权的标准。然而,在实际工作中,由于出让土地类型、目的,取得土地利用状况等的差异,依靠以上原则确定的协议出让最低价标准来衡量是否低价出让国有土地已远远不够。一方面是可操作性低,出让土地有可能是新增建设用地直接协议出让;另一方面也有可能是原划拨土地使用权补交土地出让金;再者,还有可能是企业改制涉及的土地出让等。不同情况地价内涵不一,缴纳土地出让金标准也应该有很大差异。1、仅按不同用途基准地价的一定比例确定的协议出让最低价标准,无法满足不同土地情况出让地价的需要,难于操作,致使有些地方公布的协议出让最低价标准形同虚设。2、,具体出让地块地价内涵往往与协议出让最低价地价内涵不一致,二者不具有可比性,若以此确定协议出让土地出让金,既有可能导致国有土地资产流失,也往往会出现侵犯原土地使用者权益的情况。 收起

1.首先确定土地用途是什么,你只能做符合土地用途的建设项目2.如果是住宅项目,那么要补办出让手续,除非你有经适房计划,那么按照经适房出售,办理划拨住宅性质的权利证书3.若想做商品房,要补办出让手续,那么这就牵扯很多问题(1)现在的土地使用者(你说的政府部门)是没有房产开发资质的,那么土地使用权就要转让给你们,但划拨土地转让手续很复杂。(2)首先,这个政府部门必须要取得上级主管部门的批准文件,同意其将土地转让。其他的要件看你们当地的土地部门的政策要求了(3)政府部门资料准备齐后,由于土地要变成出让住宅,按照现行土地政策,必须要走招拍挂公开出让,那么你们就成为了竞买者之一,不是必然的竞得人。(4)出让金像你说的这种,有两种情况:一、该土地政府储备了,然后公开出让,那你的出让金就是成交价。二、土地由政府部门委托挂牌,那么出让金就是出让住宅条件下的市场价值和划拨住宅权益价值的差额,这部分交给国库,然后你们对政府部门进行补偿,补偿条件是出让时一并公布的。土地出让金(landtransactionfees)是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者,按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额),或土地使用期满,土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款,或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者,将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资,按规定补交的土地出让价款。 收起