已交首付并办理了贷款,因房屋公摊面积与宣传不一致,能退房吗?

1.我已交完首付并银行贷款已放,但是合同显示的公摊面积比销售宣传(有视频录音为证)的高出4%-6%,我要求退房。2.我购房屋预售合同价格170万,实际房价230,我已付210万,因为出现争议,其余20万暂未付款。3.我已与开发商签预售签合同,未签其它合同,预售合同价与我所交价差额40万,合同合同是否有效?我能否要求退还4万?