是否有产权证?是否是商品房?有没有销售许可证?

1.开发商在销售楼房的时候根本就没有取得完整的“五证”,即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证,都不可能办到产权证。有的开发商在销售的时候五证不齐,对购房者说正在办理过程中,购房者最好不要买这样的房屋。如果一定想买的话,就要到房屋管理部门调查开发商所说的是否属实。要是开发商没有办理或者是被房管部门拒绝了的话,购房者最好不买这种房,因为将来很可能办不下产权证。如果遇上什么意外的话,您的权益将得不到保障,风险太大。2.开发商虽已取得五证,但私自更改了房屋的使用性质。例如,房管部门批准的是住宅楼,而开发商却当作商业楼销售,去办理产权证书的时候,当然是办不下商业楼的产权证书了。此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的,受损失的自然是购房者。3.开发商取得五证,并已取得大产权证,但开发商已将该房屋抵押给了别人,同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋,所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务,抵押权人要求实现抵押权的话,购房者肯定是没有产权证书了,甚至连居住权都没有了,最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款,能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。 收起

所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产,实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证,购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。从价格看,乡产权房要比普通商品房便宜,价格只有同样位置商品房价格的40%~60%;从住房形态看,一样是普通住宅;从建设手续看,属于旧村改造或者新村建设,没有市区规划、建委管理部门的批复管理,施工过程也没有监督检验。小产权房占用的是集体土地,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权,更没有国家的土地使用证和预售许可证,因此小产权就是没产权。对小产权的解释归纳起来主要有3种解释,目前面临整治的小产权房,指的是下面的第三种。第一种解释是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。第三种解释是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。 收起