在房地产方面很重要的一个例子,就是2003年4月最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)。在这个解释出台之前,关于商品房的买卖并没有专门的法律规范,只有《合同法》当中对于买卖合同的规定,而《合同法》中的买卖合同是针对所有物品的买卖所作的规定,当然就不能体现商品房买卖的一些特殊性。《商品房买卖合同司法解释》的出台,对于商品房买卖 展开
在房地产方面很重要的一个例子,就是2003年4月最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)。在这个解释出台之前,关于商品房的买卖并没有专门的法律规范,只有《合同法》当中对于买卖合同的规定,而《合同法》中的买卖合同是针对所有物品的买卖所作的规定,当然就不能体现商品房买卖的一些特殊性。《商品房买卖合同司法解释》的出台,对于商品房买卖过程中的一些典型的争议作出一些规定,比如商品房的销售广告和宣传资料能否作为合同的内容,又如房屋实际建筑面积与合同约定不符怎么处理等。今年七月,最高人民法院又发布了《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,对于一些租赁合同纠纷中经常出现的争议事项作出了规定。下面,我就来走马观花的介绍一下:一、以违章建筑为租赁对象的租赁合同无效违章建筑本身就不合法,所以租赁违章建筑的合同也就不合法。这个规定可以提醒那些私自搭建了房屋租给别人的房东了,你们自以为稳妥的生意在法律上是不受保护的。但也许有的房东会想不通:我辛辛苦苦建起来的房子,就算是违章建筑,也至少能遮个风、挡个雨,凭什么让你白得了便宜?这也是人之常情,因此,为了公平起见,司法解释还规定了,就算是违章建筑,给别人用了也可以要求支付使用费,而且使用费一般可以按照双方约定的租金标准来计算。这不就相当于违法建筑合法租赁吗?如果单从收益上看,是差不多,但是例如合同中的租赁期限、违约金等约定,在租赁物是违章建设时就无效了。二、一房多租的先后顺序如果一位无良房东为了骗租金,就一间房屋与多个承租人签订了多份租赁合同,而实际能够租进去的又只有一个人时,谁先谁后?司法解释出台前,对于这个问题并没有一致的操作规则。司法解释为了解决这个问题,确立了三项优先。首先考虑先占者优先;没有先占者时,考虑登记优先;合同都登记了或者都没有登记时,最后考虑合同成立优先,也就是谁先签合同。所以,如果您是承租人,不如考虑在签订合同时就把钥匙取来并把门锁芯换了吧。三、固定装修的处理房屋固定装修价值的处理是租赁合同纠纷中很常见的争议问题。所以司法解释用了很多条款来处理这个问题。归纳一下,大概有这么几条原则:第一,合同有效的情况下,看装修时是否获得房东的同意,没有获得同意的,承租人自行承担,取得房东同意的,看合同是否正常履行直到期限届满,期限届满的,承租人自行承担,违约导致合同提前终止的,违约一方合理补偿。第二,合同无效的情况下,看双方对合同无效的过错,按照过错承担。例如,一个违章建筑的出租,如果出租人没有告诉承租人这是违章建筑,承租人不知道情况,入住后花了费用进行装修,最终又因为违章建筑被拆除而无法继续使用的,装修费用就应该由出租人来承担。四、转租合同的处理《合同法》规定的是,承租人经出租人同意,可以租赁物转租给第三人,承租人擅自转租的,出租人可以解除合同。司法解释针对这一条款的绝对性进行了修正,规定出租人明知转租而不反对即视为认可:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。现实中还有一个问题,就是转租关系中的的出租人(俗称“二房东”)没有支付租金导致原出租人解除合同时,承租人就成为悲惨的受害者人了。因为承租人一直在向二房东老老实实地付着租金,最终却要落得被大房东驱逐的下场。司法解释为了维护这些承租人的权益,特别规定如果承租人愿意为二房东向大房东垫付租金,大房东就应该继续履行合同,承租人垫付的租金,可以折抵自己应该向二房东支付的租金。五、对承租人优先购买权的限制《合同法》规定,出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。这条规定的出发点是为了稳定房屋的现有利用关系,优先保障承租人的居住权。但是在执行过程中,发现了一些问题,导致承租人经常利用这一规定撤销已经成立的买卖合同,对于房屋的流转造成了障碍。司法解释因此对于承租人的优先购买权作出了限制,规定以下两种情况下承租人不得行使优先购买权,一是房屋共有人之间转让的,二是出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。其次,司法解释还给承租人行使优先购买权的期限作了从严把握,规定出租人通知后承租人在十五日内未作表示的,视为放弃优先购买权。而在司法解释出台之间,这一期限一般按三个月掌握。 收起
