农村房屋买卖合同在拆迁时是否具有法律效力?

1.从买卖双方身份来看,出卖人一般是农村村民,买主则可能为城市居民、外村村民、同村村民的情况。2.从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上。3.合同大都已履行(出卖人交付了房屋,买受人给付了房款并入住),但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。4.从起诉原因看,多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。5.从标的物现状看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点,涉及到对房屋增值部分的处理问题。对于农村房屋能否买卖,对此问题存在两种意见:一种意见认为农村房屋买卖事关农村宅基地使用权的转让,而我国法律禁止转让农村宅基地使用权,因此,农村房屋不能买卖。另一种意见认为,“法无禁止即可行”,我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文规定,只要双方协商同意,农村房屋就可以买卖。从我国土地法第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”的规定可以看出,国家还是肯定农村房屋是可以出售的,没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法意图。而且,依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定,既然农村房屋是农村居民合法的私有财产,那么作为农村房屋所有权人的农村居民,完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此农村房屋是可以买卖的。对农村房屋买卖纠纷合同效力的认定由上述分析可见,农村房屋可以买卖。但是,不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为,根据我国合同法的规定,一个合同有效,不仅合同主体要适格,而且内容要合法。小编认为,在农村房屋买卖合同效力认定上,除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外,还应当遵照国家政策的相关规定。根据农村房屋买卖合同主体的差异,可以将农村房屋买卖合同纠纷分为三类:一是农村本集体经济组织成员之间的纠纷;二是农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的纠纷;三是农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的纠纷。因为合同主体的不同,所涉及的相关法律、法规、政策也大有不同。因此,在适用法律认定农村房屋买卖合同效力时也会得出不同的结论。1.对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应认定有效。因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份,这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此,对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖,只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件,就应当认定买卖合同有效。2.慎重对待本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同效力的认定。我国相关法律、法规虽然禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让,但如前文所述,法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定,而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此,法官就不应、也无权在法律未禁止房屋转让的情况下,凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此,笔者主张对这类农村房屋买卖合同,只要其符合合同法关于有效合同其他要件,应依法认定为有效合同。3.对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应认定无效。 收起

北京农村房屋买卖条件:一、民事法律行为理论对认定农村房屋买卖合同的效力有指导意义。我国〈民法通则〉第54条规定:“民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利义务的合法行为。”民事法律行为理论在我国民法体系中占有极为重要的地位,民事法律行为,通常简称为法律行为,它是以意思表示为要素的,以设立、变更和终止民事权利义务为内容的合法行为。要正确认定农村房屋买卖合同的效力,必须以民事法律行为理论为指导,以我国法律的规定为依据。按我国民事法律行为理论,民事法律行为生效一般应具备以下三个要件(1):1、行为人具有相应的民事行为能力;2、意思表示自愿真实;3、行为的内容不违法。依法订立的农村房屋买卖合同如果符合上述民事法律行为的三个生效要件,就是有效的,否则应认定为无效合同。二、〈中华人民共和国合同法〉是认定农村房屋买卖合同的效力的重要法律依据。〈中华人民共和国合同法〉第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)第九条规定:“依照合同法第四十四条第二款的规定,法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续才生效,在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的,或者仍未办理批准、登记手续的,人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移。”从我国现有法律和行政法规的规定看,没有明确规定农村房屋买卖合同必须经登记后才生效的规定,按上述合同法及司法解释规定的精神,对符合民事法律行为生效要件的农村房屋买卖合同应认定其有效为宜。三、我国农村宅基地使用权政策限制宅基地的转让,但不能以此否定农村房屋买卖合同的效力。农村宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系一起的(2),只有农村集体经济组织成员,才能申请宅基地。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内的空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县人民政府批准;其中,涉及占用农地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。”第六十三条规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”农村村民申请宅基地后,有权在宅基地上建房,并依法取得房屋的所有权,所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。出卖自已的房屋,是行使房屋所有权的处分权能,“地随房走”是我国现行法的一项基本原则,《中华人民共和国地管理法》虽限制宅基地的转让,但不能以此否定农村房屋买卖合同的法律效力。四、签订农村房屋买卖合同只有经过登记才能发生所有权的转移,如果未经登记,则只能在当事人之间产生债权、债务关系。《中华人民共和国权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。”第十六条规定:“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”上述法律规定了不动产物权的公示原则,即不动产物权的设立、变更、转让和消灭,除法律另有规定外,不动产应登记,记载于不动产登记簿的权利人,即是该不动产的权利人。购买农村房屋的买房人,只有在办理房屋登记后,买房人才能拥有该房屋的所有权,即不动产物权的转让发生了效力。未经登记不动产物权不发生效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同的效力。”从该条法律规定的精神看,我国物权法第九条规定的是不动产物权的效力,它与不动产买卖合同的效力是完全不同的概念,不可混为一谈。我国现行政策对农村房屋买卖过户规定了较严格的限制条件,导致购买农村房屋的一些受让方不能办理过户手续,不动产物权不发生效力,买房人没登记的,不能取得取得房屋的所有权。在房屋没登记的情况下,农村房屋买卖合同的效力,不应受到影响,该农村房屋买卖合同在买房人和卖房人之间仍发生债权效力。五、同一农村集体经济组织成员间签订农村房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定的农村村民一户只能拥有一处宅基地,应视为对村民申请宅基地的限制。并不排除村民通过购买房屋的形式拥有两块或两块以上的宅基地。《房屋登记办法》第四章集体土地范围内房屋登记第八十六条规定:“房屋所有权依法发生转移,申请房屋所有权转移登记的,应当提交下列村料:(一)登记申请书;(二)申请人的身份证明;(三)房屋所有权证书;(四)宅基地使用权证明或集体所有建设用地使用权证明;(五)证明房屋所有权发生转移的材料;(六)其他必要材料。申请村民住房所有权转移登记的,还应当提交农村集体经济组织同意转移的证明材料。农村集体经济组织申请房屋所有权转移登记的,还应提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。”第八十七条规定:“申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。”从《房屋登记办法》的规定看受让人是房屋所在地农村集体经济组织成员的,其买房能依法登记,取得房屋所有权,发生物权效力,农村房屋买卖合同的效力应无疑问。六、农村房屋所在地村集体经济组织成员以外的人(包括城市居民)与房屋所有人签订的农村房屋买卖合同的效力。 收起