一、按揭的含义:九十年代初,随着房地产业的兴起,“按揭”一词逐渐被人们所了解。“按揭”一词从香港传入,是英语“Mortgage”的粤语音译。有些购房者认为“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款,事实上,按揭是一种法律关系,属于英美平衡法体系,并不存在于我国现行的法律体系中,所以对一般购房者来说,理解起来有一定难度。我们目前所使用的按揭,一般指个人购置商品房抵押贷款。按揭作为担保的法律关系为:在项目的期房 展开
一、按揭的含义:九十年代初,随着房地产业的兴起,“按揭”一词逐渐被人们所了解。“按揭”一词从香港传入,是英语“Mortgage”的粤语音译。有些购房者认为“按揭”就是指按揭贷款或抵押贷款,事实上,按揭是一种法律关系,属于英美平衡法体系,并不存在于我国现行的法律体系中,所以对一般购房者来说,理解起来有一定难度。我们目前所使用的按揭,一般指个人购置商品房抵押贷款。按揭作为担保的法律关系为:在项目的期房预售合同中,买方支付一部分房价款给卖方,其余房价款买方通过金融机构贷款支付给卖方。在房产证办理完毕之前,由卖方通过协议将买方对期房的期权让与给金融机构作为取得金融机构贷款的担保。待房产证办理完毕之后,卖方解除担保,买方将依合同取得期房的期权让与给银行作为偿还贷款的担保。买方还清所有贷款本金及利息后能优先获得赔偿。可将期权赎回,取得房产证。如果买方在贷款期限内违约,或不能偿还贷款,银行有权处分按揭楼宇并能优先获得赔偿。为鼓励购房者购买所建房屋,开发商请求银行提供房地产抵押贷款,开发商要与银行签订按揭贷款合作协议书,银行、开发商与购房者应签订按揭贷款合同和担保书。二、按揭的条件:各银行一般都要求按揭贷款的对象应是具有完全民事行为能力的自然人,同时具备以下条件:(1)具有城镇常住户口或有效居留身份;(2)有稳定的职业和收入,信用良好,有按期还贷款本息的能力;(3)不享受购房补贴的,不低于购买住房全部价款的20%作为购房的首期付款;享受购房补贴的,以个人承担部分的20%作为购房首期付款;(4)有银行认可的资产作为抵押或质押,或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息、并承担连带责任的保证人;(5)具有购房合同或协议,所购住房价格基本符合银行或银行委托的房地产估价机构的评估价值。在申请按揭贷款时,申请人应出具多种文件,通常包括:(1)身份证件(居民身份证、户口簿或其它有效居留证件);(2)贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明;(3)符合规定的购买住房合同意向书、协议或其它批准文件;(4)抵押物或质押物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押、质押证明和抵押物估价证明;(5)保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明;(6)以储蓄存款作为自筹资金的,需提供银行存款凭证;(7)以公积金作为自筹资金的,需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明。三、按揭的风险:按揭制度对三方都有风险。但是对购房者来说风险最大,这一方面是由于购房者的弱势群体地位,另一方面也因为购房者法律专业知识不足。购房者在按揭中的风险主要表现为:(1)开发商取得银行划给的购房者的贷款后,有可能挪作它用,或卷款潜逃;(2)开发商首次涉足房地产,缺乏经验,由于经营不善或其它原因,有可能导致楼盘烂尾,无限期拖延交房;(3)房产商开发程序有可能违法,因而不能取得房屋产权证;(4)有可能开发商在建工程偷工减料,导致房屋质量不合格;(5)有可能开发商没有销售许可证或产权证提前搞内部认购,导致合同无效;(6)开发商将土地或房产抵押,购房者事先无法知道,知道后也无法控制,一旦解除不了抵押,或抵押物被拍卖、执行,购房者都无法实现其对房屋的各种权利;(7)银行有可能违约,不能按期放贷,导致买方与卖方的合同违约,双方解除合同。由于按揭制度法律关系相对来说比较复杂,所以律师的介入可保证当事各方的利益不被对方或第三方侵害。开发商和银行早已有各自的法律顾问,以保证他们各自的利益,在这种情况下,购房者在购买商品房和申请按揭贷款时,聘请专业房地产律师就显得尤为重要。四、商品房买卖合同确认无效时,当事人可请求解除“按揭”贷款:在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时,当事人可以请求解除“按揭”贷款。这是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所作出的规定。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定,因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。 收起
