常见的二手房买卖纠纷与解决办法 一、房价上涨过快,卖家毁约引起的纠纷的解决办法: 1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款,这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求 展开
常见的二手房买卖纠纷与解决办法 一、房价上涨过快,卖家毁约引起的纠纷的解决办法: 1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款,这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。 2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。 二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。 买家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:一是由于个人资信等问题,银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因,贷款不足。在这两种情况下,都会造成买家没有足够的资金按时支付房款,通常,由于银行不贷款或不足额贷款,买家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如买家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由买家来承担。 为避免这类纠纷,买家应该尽早向银行咨询贷款事宜,问清楚是否能申请贷款,可以贷多少,不能只听信中介对贷款情况的估计,最好直接向银行咨询。此外,也可在合同中约定:若因贷款未获批或未足额获批造成买家付款能力出现严重问题的,任意一方有权解除合同,买家应返还已收房款,双方互不承担违约责任。 三、交易税费计算出现误差而产生的纠纷的解决办法。 由于交易税费受国家宏观调控、经济政策的影响较大,变动性很大。这些税收主要有营业税、个人所得税、契税。现在二手房税费政策性强,缴纳标准经常会发生变化,所以一定要及时了解缴纳标准。 关于税收由谁缴纳通常有以下三种情况: 一是双方未约定,那么应按照法律规定,各自承担应付的税费 二是约定由买家来承担所有税费,卖家只管“实收价”。这种约定对买家有一定的风险,因为如果签约后到交易期间,税收发生变化,那么增加的税收只能由买家承担了。尤其是一些商业地产,因历史遗留问题,可能欠缴税费,更应注意此类风险。 三是做低房价,即“阴阳合同”,“黑白合同”。双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以“装修款”或“房屋补偿款”的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定,是逃税行为。而且,做低的合同价经常在缴税的时候遇到障碍,被税务部门认为合同价过低而要求按评估价缴税,这样一来,买卖双方常常会为了增加的税收由谁承担而产生纠纷,但一方不得以做低房价为由,主张买卖合同无效 收起
