拆迁时怎样区分征收征用与商业性开发?有哪位了解?

从2003年5月开始,财政部和国家税务总局分3批在北京等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。目前已初步建立了房地产数据库,开发了若干套评税软件,形成了专家支持队伍。对于今年会否进行全国征收,财政部财科所相关专家接受媒体采访时透露,2016年不会启动物业税,最快也得等到2016年。这位专家给出了两个原因:一是今年还处于经济复苏阶段,推出物业税将对房地产形成很大打击。另一方面,根据税务总局每年的征税惯例,一般比较大的税收政策都是在年初出台。年初不出台,就意味着整个年度不会出台了。物业税并非简单的税费改革,而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式等,牵涉非常复杂的社会利益关系,背后隐藏了各方利益的博弈,必然会遭遇各种阻力。在实施层面,开征物业税也有很多相当复杂的问题有待解决。比如,我国目前缺乏统一完整的房屋和土地信息数据,评估人才匮乏,纳税人的抵触等也将是一个很大的障碍。此外,如何与现有的房地产税费对接?征收范围应该如何界定,是新房与旧房区分对待还是“一刀切”?自住物业与经营性物业是否区分,又如何区分?普通住宅与非普通住宅是否区别对待?第一套房与第二套、第三套房应如何区别?征收方式是什么?按什么基数征收?是否随市场价变动?这些问题都有待明确和解决。中央财经大学税务学院教授刘桓也认为今年全国开征物业税可能性不大。他认为“有可能在局部地区试点。”刚开始也只是对商业地产征税。 收起

个人住房商业性贷款是银行用其信贷资金所发放的自营性贷款。具体指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购买的产权住房(或银行认可的其他担保方式)为抵押,作为偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款。抵押贷款是商业性贷款中的一种贷款方式。商业贷款买房条件也需要满足贷款的基本条件:1、年满18周岁具有完全民事行为;2、具有稳定的职业和收入;3、已与开发商签订《商品房销(预)售合同》;4、已支付所购房全部价款20%以上的首付款;5、借款人和财产共有人愿意以所购房抵押并办理抵押登记和财产保险。 收起

PS:其建议的内容如下:建议国务院尽快出台《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》湖南正旺律师事务所李湘芬律师2011年1月21日,国务院令第590号公布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称新征收条例)存在诸多漏洞和重大问题,应当由国务院尽快出台《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》,进一步完善、明确、规范相关内容。现提出以下建议,请国务院参考。第一章总则一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》仅限于规范为了公共利益用地需要的国有土地上房屋征收与补偿活动。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动不适用本条例。非公共利益用地需要的国有土地上房屋拆迁与补偿活动应根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规,由拆迁人与被拆迁人依法平等协商解决。不得采用行政征收方式。二、新征收条例第四条,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;并负责本行政区域非公共利益需要的房屋拆迁与补偿的管理工作,严格做到“拆管分离”。三、国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门,应尽快出台“关于加强对房屋征收与补偿实施工作的指导意见”。四、严禁任何组织和个人打击、报复、追害举报人。严禁任何组织和个人将举报材料转给被举报单位或个人。第二章征收决定五、为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形,应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要”的情形;凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。其中第八条第(五)项规定的旧城区改建,不得将国有土地使用权出让用于建高档住宅、别墅、富豪庄园、高档会所等建筑设施;在确保用于建设被征收拆迁人就地安置的安置房的原则基础上,只能建设中、低档住宅。否则,市、县级人民政府不得作出房屋征收决定。六、依照本条例第八条规定,保障性安居工程建设、旧城区改建,纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划之前,应当广泛征求被征收范围的公民及社会公众意见,应当组织召开公开听证会,经过科学论证。七、依照本条例第十二条,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行防止征收分配不公、社会两极分化、突发事件等社会稳定风险评估;房屋征收决定涉及被征收人数量较多的及旧城区改建的,应当广泛征求被征收人的意见,经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。并向被征收人公开公布,允许被征收人查询,接受被征收人监督。八、依照本条例第十三条,市、县级人民政府及房屋征收部门进行房屋征收与补偿的宣传工作时,不得使用高音喇叭、不得频繁入户、不得使用不文明语言及横幅标语等影响被征收人正常生活及身体健康的方式及不和谐的行为。九、依照本条例第十三条房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回时,应对被征收人原依法取得的国有土地使用权给予补偿,补偿标准按被征收范围的国有土地使用权的市场平均价格。十、依照本条例第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。在行政复议及行政诉讼期间,中止房屋征收决定的执行,以最终生效的司法裁判为解决纠纷的依据。十一、依照本条例第十五条房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的权属、用途、建筑面积等情况调查登记与被征收人有争议的,应当进行复查与复核,或者依法协商解决。第三章补偿十二、依照本条例第十七条作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的房屋价值补偿费,应当不得低于征收决定之日起征收范围内商品房的市场平均价格。其中第(一)项被征收房屋价值的补偿应当包括被征收房屋占用的土地使用权价值的补偿。市、县级人民政府制定补助和奖励办法,不得将征收补偿费用于对被征收人的补助和奖励。不得变相利用补助和奖励处罚被征收人,变相克扣被征收人征收补偿费。十三、依照本条例第十八条征收个人住宅,应当优先给予被征收人住房保障的,具体办法由省、自治区、直辖市制定,未由省、自治区、直辖市制定实施之前,不得征收其个人住宅。十四、依照本条例第十九条对被征收房屋价值的补偿,实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格,按以下三种情形及标准。1,低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍;2,中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍;3,高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定,制定过程中,应当向社会公开征求意见。在国务院住房城乡建设主管部门未制定实施房屋征收评估办法之前,暂停国有土地上房屋征收与补偿活动。十五、依照本条例第二十条尽快由省、自治区、直辖市制定房地产价格评估机构由被征收人协商选定、多数决定、随机选定等方式的实施具体办法。省、自治区、直辖市未制定实施具体办法之前,不得实施房屋征收与补偿活动。十六、依照本条例第二十一条被征收人可以自主选择货币补偿或者房屋产权调换。选择房屋产权调换的原则要求:1,必须能够提高被征收人的居住条件;2,必须提高被征收人的居住环境;3,旧城区改建必须提供改建地段或者就近地段的安置房。4,不得用政府补助购房款并限制产权的商品房、二手房、经济适用房等部分产权房、限制产权房作为被征收人的安置房。十七、依照本条例第二十二条因征收房屋,选择房屋产权调换的,房屋征收部门向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房超过约定的过渡期限的,应当向被征收人支付双倍的临时安置费或者延长周转用房使用期并支付一倍的临时安置费。十八、依照本条例第二十三条尽快由省、自治区、直辖市制定对因征收房屋造成停产停业损失补偿的具体办法。省、自治区、直辖市未制定具体办法之前,不得征收经营性用房。十九、依照本条例第二十四条市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的,应当给予补偿;对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,应当分清责任,凡因行政不作为或违法行政造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,应当给予补偿。凡因被征收人的全部责任造成的违法建筑和超过批准期限的临时建筑,应当不予补偿。二十、依照本条例第二十五条房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定订立补偿协议时,不得采用任何欺骗、威胁、暴力等非法手段。否则,该补偿协议无效。二十一、依照本条例第二十六条被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。在行政复议及行政诉讼期间应当中止补偿决定的执行,以最终生效的司法裁判为征收补偿依据。二十二、依照本条例第二十七条禁止建设单位参与“公共利益需要”的征收与补偿活动;禁止市、县级人民政府、房屋征收部门及其工作人员参与“非公共利益需要”的拆迁与补偿活动。二十三、依照本条例第二十八条作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。但在行政复议及行政诉讼期间,中止房屋征收补偿决定的强制执行。以最终生效的司法裁判为市、县级人民政府申请人民法院强制执行征收补偿的依据。二十四、依照本条例第二十九条房屋征收部门建立的房屋征收补偿档案不得弄虚作假,应当允许被征收人查阅;凡弄虚作假,应依法查处。分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布,允许被征收人予以核实。第四章法律责任二十五、依照本条例第三十条,违反本条例规定,市、县级人民政府、房屋拆迁管理部门、拆迁人在房屋拆迁补偿安置中不履行本条例规定的职责,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、打击报复等有下列情形之一的,由上级人民政府视其情节轻重,责令改正,通报批评,依法给予处分,取消拆迁资格。对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,情节严重,构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。造成损失的,依法承担赔偿责任。1,对非公共利益用地建设项目申请、批准及实施行政征收拆迁单位、个人房屋的;2,以公共利益用地建设项目名义征收补偿安置后,再变更为商业利益用地等非公共利益用地建设项目的;3,违反本条例法定程序征收拆迁房屋的;4,未将征收拆迁决定或补偿安置决定予以公告及送达,或者公告及送达内容、形式、时间不符合法定要求的;5,对不符合本条例规定的征收拆迁补偿安置方案予以批准、实施的;6,房屋征收拆迁、补偿安置决定违反本条例规定及征收拆迁、补偿安置方案的;7,未按照批准的房屋征收拆迁范围实施征收拆迁的;8,未取得人民法院生效的终审裁定或者判决而强制征收拆迁的;9,实施强制征收拆迁前,未按照本条例规定对被拆迁人先予提供就地或者就近安置房的,安置房为期房,未提供过渡周转用房的;或者对被拆迁人先予货币补偿未到位及未提供周转用房的;10,未按规定支付搬迁补助费、临时安置补助费的;11,违反法律、法规征收拆迁的其他情形。二十六、依照本条例第三十一条,违反本条例规定,拒绝被拆迁人自主选择就地、就近安置的,强制货币补偿的等非法方 收起