谁能给份物业管理接管验收方案

1、接管验收的准备工作 (1)新建物业竣工验收后、业主入住前,物业部应及时组建接管验收小组,对所接管的物业进行综合性的接管验收,以确保所接管物业基本合格,满足业主的质量要求。 (2)成立物业接管小组 ①在接到总经理的接管验收指令后,公司各相关部门应立即按照总经理的要求抽调业务骨干组成物业接管小组;②接管验收小组应当由公司以下部门人员组成: ——公司行政人事部抽调档案管理文员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作;——物业部服务处抽调业务骨干负责业主资料的验收移交以及协助楼宇的验收移交工作;——物业部机电处抽调业务骨干具体负责房屋本体、公共设施和机电设备的验收移交工作。 (3)接管验收前的准备: 接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作: ①与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等;②派出先头技术人员前住工地现场摸底,制定好接管验收计划;③提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作,做到心里有数;④准备好接管验收记录表格: ——《房屋本体接管验收表》;——《公共配套设施接管验收表》;——《机电设备接管验收表》;——《接管验收问题整改表》。 2、接管验收的工作程序 (略) 3、资料的接管验收。发展商委托物业管理时须向物业部移交相关资料。 (1)物业产权资料: ①项目开发批准报告;②规划许可证;③投资许可证;④土地使用合同;⑤建筑开工许可证;⑥用地红线图。 (2)综合竣工验收资料: ①竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程个专业竣工图及地下管线布置竣工图);②建设工程竣工验收证书;③建设消防验收合格证;④公共配套设施综合验收合格书;⑤供水合同;⑥供电协议书、许可证;⑦供气协议书、许可证;⑧光纤合格证;⑨通信设施合格证;⑩电梯准用证。 (3)施工设计资料: ①地质报告书;②全套设计图纸;③图纸会审记录;④设计变更通知单;⑤工程预决算报告书;⑥重要的施工会议纪要;⑦隐蔽工程验收记录;⑧沉降观测记录;⑨其他可能会影响将来管理的原始记录。 (4)机电设备资料: ①机电设备出厂合格证;②机电设备使用说明书(要求中文);③机电设备安装、调试报告;④设备保修卡、保修协议。 (5)业主资料: ①已购房业主姓名、位置、面积、联系电话等;②已够房业主的付款情况或付款方式。 4、物业硬件设施接管验收和竣工的区别 (1)接管验收主要是观感验收和使用验收,它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求;而竣工验收则是全方位的内外质量验收。 (2)接管验收是物业部接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收,而非具有法律效力的政府评价行为。 5、接管验收标准和验收方法 (1)验收标准为建设部《房屋接管验收标准》及业主生活的合理要求。 (2)验收方法为观感验收法和使用验收法。 6、楼宇本体硬件设施的具体验收标准 (1)主体结构: ①外墙不得渗水;②屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出水口、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 (2)楼地面面层与基层粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,无裂缝,无脱皮,起砂;块料面层表面平正,接缝均匀顺直,无缺棱掉角,粘贴牢固,色泽均匀一致,无明显色差。 (3)内墙面: ①抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷。无面层剥落,无明显裂缝,无污渍;②块料(如瓷砖)面层:粘贴牢固,无缺棱掉角;面层无裂纹、损伤,色泽一致;对缝沙浆饱满,线条顺直。 (4)顶棚抹灰面平整,面层涂料均匀,无漏刷,无脱皮,无裂纹,无霉点,无渗水痕迹,无污渍。 (5)卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右,不应有积水、倒泛水和渗漏。 (6)木地板平整牢固、接缝密合、色泽均匀、油漆完好光亮。 (7)门、窗 ①门开启自如,无晃动和裂缝,零配件齐全,位置准确,无翘曲变形;②门锁、窗销连接牢固,开启灵活;③玻璃安装牢固,胶封密实,无明显刮花痕迹,无损伤;④油漆均匀,色泽光亮新鲜、完整;⑤电子防盗门通话清晰,完好,无锈迹;⑥不锈钢房门表面光亮,无刮花、变形;⑦高档装饰门装饰完整。 (8)楼梯、扶手: 钢木楼梯安装牢固,无锈蚀、弯曲,油漆完好,色泽均匀,表面平滑;砼楼梯无裂缝,无表皮剥落。 (9)木装修工程表面光洁,线条顺直,对缝严密、牢固。 (10)饰面砖表面平整,无空鼓、裂缝、起泡和缺角,对缝平直。 (11)油漆、刷浆色泽一致,无脱皮、渗漏现象。 (12)电器插座安装牢固,符合“左零右火”规定,电源已接通正常。 (13)光纤已开通,收视良好。 (14)开关安装牢固,开关灵活,接触良好。 (15)灯具安装牢固,完好无损,反应灵敏,发光正常。 (16)水表、电表、气表安装牢固,读数正常,无损伤。 (17)卫生洁具安装牢固,配件齐全,无污渍和刮花,接口密实,无渗漏现象、无堵塞,排水通畅。 (18)给水设施安装牢固,接口密实,无渗漏、锈迹,流水通畅,有足够压力。 (19)地漏、排水管道安装牢固,配件齐全,接口密实,无渗漏现象,无堵塞,排水通畅,完好无损。 (20)门铃、对讲电话安装牢固,操作灵活,效果良好。 (21)防盗网、晾衣架安装牢固,焊接密实,面漆完好均匀,无脱皮、 (22)其他配备设施要求齐全、完好,型号与设计相符,工作正常。 收起

一、指导思想 以国家《物业管理条例》为依据,以沈阳市城市管理工作会议精神为指导,以落实《关于依法加强居民小区物业管理的议案》为重点,以规范管理、提高物业服务水平为宗旨,进一步加强居民小区物业管理工作,推动我市物业管理健康发展。 二、目标和范围 (一)目标: 1、有效解决开发遗留问题,年底前整改率达到90%;对存在工程质量问题的房屋要及时维修,维修及时率达到90%。 2、新建住宅小区推行招投标率达到100%;2005年新进入市场的楼盘,在商品房销售前要100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 3、凡从事物业管理活动的企业,要100%取得《物业企业资质证书》。 4、强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,物业企业经理持证率达到100%,并建立起物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案。 5、大力推行物业管理,年底前对具备物业管理条件的住宅小区物业化率达到100%。 6、加强业主自治自律行为,具备条件的住宅小区年底前要达到80%以上成立业主大会和业主委员会。 (二)范围:对全市实行物业管理的244个住宅小区进行排查。根据排查结果,进行清理整顿,进一步规范物业管理行为。 三、工作内容 (一)完善我市物业管理地方性规章建设。依据国家《物业管理条例》及相关配套法规、规章,结合我市物业管理实际情况,通过调研,同时借鉴国内先进城市取得的成功经验,尽快颁布实施《沈阳市物业管理规定》,依法加强我市物业管理活动的监督管理。 (二)全力解决开发建设遗留问题。开发建设单位作为行为主体要切实承担起责任,按照规划设计和施工标准,对住宅小区存在的问题从新进行完善,建委、规划、房产等相关部门,按照各部门职责,落实到责任单位,做到谁的问题、谁负责、谁解决。并对存在开发建设遗留问题的住宅小区,逐个建立整改档案,制定整改措施,整改合格后再行消号。特别是存在工程质量问题的房屋要确保及时维修,年底前房屋维修责任要全实到单位、到个人,维修及时率确保在90%以上。同时,有关部门要抓紧制定相应的规定和措施,明确住宅区的交付使用制度,杜绝新建住宅小区产生开发建设遗留问题。 (三)加大对物业市场的监管力度,规范物业管理行为。 一是加强物业管理招投标的监督和指导,全面推行前期物业管理招投标机制,创造公平、公正的竞争环境,促进物业管理的专业化、市场化和社会化。依据国家《物业管理条例》和《前期物业管理招投标办法》,及时制定符合我市实际的《沈阳市前期物业管理招投标管理办法》。要求新建住宅小区实行招投标制度,建筑面积在5万平方米以上的(含5万平方米)的新建住宅区,必须采取公开招投标的方式选聘物业管理企业,建筑面积5万米以下的新建住宅区在区、县(市)房产行政主管部门的批准下可以采用邀标和议标的方式选聘物业管理企业。同时,鼓励业主大会采用招投标的方式依法选聘物业管理企业。并且,及时签订《(前期)物业服务合同》和《业主(临时)公约》,对于新建住宅小区要在商品房销售前100%签订《前期物业管理合同》和《业主临时公约》。 二是严格物业管理企业的资质审查。在我市从事物业管理活动的物业管理企业,要按照国家《物业管理条例》的要求依法取得《物业企业资质证书》,并遵照建设部《物业管理企业资质管理办法》的规定,按物业管理企业取得资质等级,承接物业管理项目。同时,加强物业管理企业的年检和资质评定,出现违规违诺等行为的要予以警告,限期整改,情节严重的取消其物业管理资质。 三是强化对物业管理行为的监督及从业人员的培训,提高物业管理水平。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制,监督物业管理企业和从业人员以及物业管理企业履行《物业服务合同》情况,对物业管理企业和物业管理项目经理,实行实名诚信考评制度,如物业管理企业或物业项目经理出现违法、违规、违诺现象,依据情节的严重程度,扣除相应的分数,年终进行综合考评,考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件,报房产行政主管部门,并在沈阳房产信息网予以公布。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供质价相符的服务,提高管理服务水平。同时,加强对物业管理从业人员的培训,与建设部培训中心联合,继续对我市物业管理从业人员进行培训,达到从业人员要持证上岗。特别是要对物业管理企业经理以及项目经理(物业管理处主任)进行培训,在取得建设部《物业管理企业经理岗位证书》的基础上,市房产行政主管部门与中国物业协会联合进行上岗培训制度,经过实务操作培训,考试合格的颁发中物协《物业管理实务操作专业岗位证书》,不合格的取消其上岗资格。 四是规范业主大会和业主委员会,积极引导业主正确行使权力和履行义务。根据国家和建设部的有关文件,结合我市实际,争取年底前出台《关于加强组建业主大会、业主委员会工作的指导意见》,明确各部门职责,充分调动街道、社区的积极性,依据《条例》依法成立业主大会、业主委员会,使这项关系到群众利益、社区稳定的工作,更具规范性、操作性。引导业主大会,在充分尊重全体业主意愿的基础上,按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为,促进业主自律和民主决策,切实维护自身的合法权益。 (四)建立市、区、街道、社区职责明确责任体系。对于具备物业管理条件的住宅小区,要明确由物业管理企业实行专业化管理,争取年底前物业化率达到100%;对于尚不具备物业管理条件的住宅区,要确定管理单位,实行专项服务,待具备条件后,推行物业管理。逐步形成以社区为主,专业管理和业主自治管理相结合的新型管理体制。各涉及物业管理活动的相关单位、部门按各自的职责承担社会管理的责任,为物业管理创造良好的环境。 (五)采取多种形式,加大对物业管理方面法规的宣传工作。制定具体的宣传方案,分阶段、有步骤、深入细致宣传国家《物业管理条例》及相关配套文件,引起社会各界物业管理的重视,让广大业主不断了解物业管理的政策法规,引导全社会树立正确的消费观念,促进社会的和谐发展。 收起