您好,我想购买一个二手房,房子有大红本,但是没有土地证,房东说是正在办

您好,我想购买一个二手房,房子有大红本,但是没有土地证,房东说是正在办,所以暂时没法过户,如果购买这个房子,能否和房东签个合同,规定多久时间之内如果还没有土地证的话退款之类的,退装修费,这个合同有没有效力。