(一)基本评估方法 房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值,计税的市场价值是通过评估得出的,但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看,即使是同一房地产,采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言(不考虑农用地),成本法的评估结果低于收益法的评估结果,而市场比较法的评估结果介于成本 展开
(一)基本评估方法 房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值,计税的市场价值是通过评估得出的,但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看,即使是同一房地产,采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言(不考虑农用地),成本法的评估结果低于收益法的评估结果,而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为:成本法是从供给角度出发,收益法是从需求角度出发,而市场比较法则是从供求均衡角度出发的,供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本,其超额部分将由供求双方分享。此外,三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制,存在不足之处。 采用市场比较法,需要有充足的房地产交易的完善交易资料,不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区,就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了,但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产,无法采用收益法实施评估,而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中,还原利率的确定随意性大,往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲.只要是可以估算其成本的房地产,都可以采用成本估价法。但是,现实生活中房地产的价格取决于其效用,而不是所花费的成本;房地产成本的增加并不一定能增加其价值,投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外,采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算,尤其是对陈旧的房地产,往往以估价人员的主观判断为依据,同样会影响估价的准确性。 国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况,如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等,同时采用多种方法。具体而言,对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法,如商品房、商业铺面等:对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法,如经济落后的地区,房地产市场发育不完全,缺少可比较的交易资料,可选择收益还原法;而对于一些特殊的房地产,既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的,可采用成本重置法。 (二)税基评估技术--批量评估 同其他目的的评估不同,为得出房地产税的税基,要求同时对大量的房地产进行评估,工作量大且密集;另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估,个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率,需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。 在对不动产征收财产税的国家中,税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤:(1)对辖区内所有不动产进行基础数据的采集,数据采集渠道应着重从以下方面考虑:建立财产登记制度,通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报,逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据;建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制,获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据;与房地产中介公司合作,获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等,大量不动产的基本信息经过整理,储存在特定的数据库中,这样的数据库一般被称为财政房地产簿。(2)估价,首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量,以及其他种种因素对不动产市场价值的影响.分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型,也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立,就可以将待估不动产基本信息逐个输入,得出评估值。值得注意的是,对上述批量评估得出的评估值,评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值,对具有明显特性(特殊位置、特殊用途等)的不动产更需要仔细地复查。当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的,两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术(CAMA,Computer-aided??mass??assessment)。应用这一技术,需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中,由计算机利用回归技术进行市场分析,构造估价模型,在待估不动产的基本信息输入后,计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中,必须考虑循序渐进地开发CAMA。综合国外房地产税发达国家开发CAMA的经验做法,无论何种CAMA系统,其主要构成大致都是:数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储;市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告;评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估;评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。 从国外的经验看,随着GIS技术从军用转向民用.更多的CAMA系统与GIS系统互相整合,逐渐形成了新的技术潮流。我国地域广袤.百万级人口的大城市众多,房地产信息数据量极大。如果批量评估需要对特定区域的房地产信息进行统计分析仅仅依靠人力是无法完成的。因此将GIS系统整合至CAMA系统,可以帮助评估人员及时准确地掌握房地产税基础数据,高效地实现批量评估房地产的功能。 此外,完善房地产税不仅需要财政税务部门参加,还需要国土管理部门、房屋管理部门等多部门的协同配合。通过搭建房地产税的法律框架,将部门间互相配合以立法的形式固定下来,逐步建立起以房地产数据资源共享为纽带的顺畅的部门分工,合作机制,从而形成一套多角度、多层次完善的房地产税收法律制度,为顺利开展评估征税工作提供法律依据和保障。 收起
