退房，在法律上的含义是“解除合同、恢复原状”。关于解除合同的条件，《合同法》规定有约定解除和法定解除两类事由。约定解除就是在合同中明确约定，一旦出现某种情况，合同的一方或者双方有权要求解除合同，具体哪些情况可以解除合同，应当以合同中明确写明的情形为限；法定解除是法律赋予任何一方当事人的法定权利，不需要在合同中明确约定，只要出现这些情况，就可以主张解除合同。在合同约定解除这方面。开发商无 展开
退房，在法律上的含义是“解除合同、恢复原状”。关于解除合同的条件，《合同法》规定有约定解除和法定解除两类事由。约定解除就是在合同中明确约定，一旦出现某种情况，合同的一方或者双方有权要求解除合同，具体哪些情况可以解除合同，应当以合同中明确写明的情形为限；法定解除是法律赋予任何一方当事人的法定权利，不需要在合同中明确约定，只要出现这些情况，就可以主张解除合同。在合同约定解除这方面。开发商无疑具有充分的优势：开发商长期从事房地产行业，很清楚购房合同最容易出现问题的地方，有条件在签订合同中加以控制；购房合同中的退房条款一般都是由开发商拟定并经专业律师反复审核过的格式条款，而业主在房地产处于卖方市场的大形势下没有多少讨价还价的余地。而对于业主来讲，如果想利用合同约定的退房条款主张自己的诉求，首先要做的就是认真研究购房合同的相关条款，尤其需要注意的是自己和开发商之间产生的宣传册、文书、函件、通知等各种材料，中间很可能隐藏着对自己有利的“蛛丝马迹”。法定解除的情况：我国《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。这是合同法对于所有民事合同单方解除权的概括规定，因其需要在全部合同领域适用，因此显得非常笼统。对于房地产领域，还有下列情况属于合同法定解除的情形：1、开发商一房二卖。2、开发商擅自将已售房产抵押。3、房屋主体结构质量不合格。4、房屋存在质量问题严重影响正常居住使用。5、房屋误差面积过大。6、延迟交房。7、因开发商原因导致房屋不能办理所有权登记。8、因不可归责于当事人双方的事由不能办理购房贷款。9、变更房屋规划设计未通知业主或业主不接受的。还有一种特殊的基于公平原则的合同解除情形，就是《合同法解释二》第二十六条规定的情势变更原则。即“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。但情势变更原则的适用有严格的条件，根据前述规定，适用情势变更原则应当符合下列条件：(1)客观情况的发生是在订立合同之后；(2)当事人订立合同时不能合理预见客观情况的发生；(3)当事人不能克服客观情况的发生；(4)事件的发生不属于正常的商业风险；（5）因情势变更而使原合同的履行显失公平或者不能实现合同目的。因此主张适用情势变更原则解除合同的一方需要承担很重的举证责任，而且由于该原则本身的灵活性，适用该原则还需要考虑司法实践对经济形势的判断和价值倾向。当前退房潮之中，业主主张退房的主要原因就在于房产价格波动，认为是“情势变更”“价格欺诈”等等。根据上述分析，如果单纯因为房产价格波动而主张解除合同，除非在双方签订的合同上约定可因价格波动解除合同，否则业主的诉求在法律上难以获得支持。据我本人目前处理的几个业主要求退房的案件，对方无一成功退房；如果违约，则需按照合同约定承担违约责任。 收起
