一、北京可能上调二手房交易最低计税价格 在“新国五条”框架之外,北京可能上调二手房交易最低计税价格。而在“新国五条”的框架之内,“二手房交易个人所得税按差价20%计征”的条款将得以严格执行。但为避免此项政策对刚需的伤害,可能划定免征红线。其中,自2006年就提出的“个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税”政策,继续执行的可能性较大。 新房方面,为控制供应节奏和价格,北京今年将继续加强对商品房 展开
一、北京可能上调二手房交易最低计税价格 在“新国五条”框架之外,北京可能上调二手房交易最低计税价格。而在“新国五条”的框架之内,“二手房交易个人所得税按差价20%计征”的条款将得以严格执行。但为避免此项政策对刚需的伤害,可能划定免征红线。其中,自2006年就提出的“个人住房满5年且为唯一住房的转让所得免征个税”政策,继续执行的可能性较大。 新房方面,为控制供应节奏和价格,北京今年将继续加强对商品房预售环节的管控,报价过高的项目将难以获批预售证。 在差别化信贷政策方面,北京将更多依据有关部委窗口指导。对此前市场传言的“二套房首付7成、利率1.3倍”政策,不排除该条款出台的可能性,但信贷政策还需要金融部门的配合。 二、北京酝酿针对单身离异人群的房产限购政策 北京市住建委等部门正酝酿执行地产调控“国五条”的细则,初步形成几个版本的“意见征询稿”,还需交市长办公会进一步讨论。 “意见征询稿”中较重要的条款包括:执行20%个税征收比率时,会针对持有房屋的时间(如,五年以内以及五年以上)和其他条件设置不同标准;尊重人民可以获得财产性收入的历史因素。对北京户口单身含离异人士进一步限购,过去京籍家庭可拥有两套住房,有购房者采取“假离婚”应对,未来则可能仅鼓励单身或离异人士持有一套房。 北京市所酝酿的针对单身以及离异人群的限购政策在上海早已采用。2011年上海版“限购令”规定,单身上海户籍人士如果名下已单独拥有一套居住房,不能再购买第二套居住房。在2012年6月上海又对限购令升级,即未婚无户口禁止买房。而此前,符合上海市限购资格的未婚无户口人士还可以再购一套房。 三、关于20%个税的具体征收方法则仍然难以确定 关于20%个税的具体征收方法则仍然难以确定。因为财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局三部门会签的实施细则尚未出台。据知情人士透露,“20%个税由于涉及的征收方式以及免征范围相对复杂,又恰逢两会有关部委的人事变动,最终使得20%个税具体方案出台增加了困难。” 2006年7月,国家税务总局曾下发[2006]108号文件,即《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,通知就个人转让二手房征收个税时,在征收范围、标准、免缴或少缴等情形进行过规定。 北京的细则可能会对[2006]108号文件进一步细化。比如从2006年到现在,近7年间经济发展因素都会加以考虑。人民财产增长也属于收入增长的重要内容,这也是政策考虑的支撑点,既会对原来规定有道理的方面进行肯定,又会对历史事实加以尊重。 四、北京落实“国五条”细则:唯一住房将减免20%个税 3月1日,国务院下发“国五条”细则,要求依法严格对个人转让住房所得征收20%个人所得税。 由于统一征收20%个税将大幅增加二手房交易成本,地方政府在落实政策中,如果实行“一刀切”无疑会伤害到刚性需求。尤其是像北京这样的一线城市,中心城区几乎很少有新项目入市,即使有,销售单价往往很高。因此,二手房已经成为北京等一线城市房地产交易的主力,地方如何落实细则也成为各方关注的焦点。 此前有报道称,财政部、住建部、国税总局已就各地落实 “国五条”细则基本达成共识,即除了继续执行2006年下发的“个人住房满5年且为唯一住房转让所得免征个税”优惠政策之外,还有望为市场中的刚性需求预留一定空间,有针对性地区别实施征收政策,具体办法由地方政府制定。 而从本次北京落实“国五条”细则情况看,区别征收可以说得到了很好体现,调控的重点仍是投资投机性需求。 五、北京二手房的税费转嫁买方 虽然说细则给予刚需一定保护,市场上已经有卖家通过提高价格的方式将20%个税转嫁到买方身上,一些满5年唯一住房的业主更是抬高了房产售价。 部分手中持有多处房产的业主为了赶在政策实施前卖掉手中的房子,确实小幅下调了售价。但从最近几天开始,这种现象已经不明显,究其原因,主要是因为即使现在进行交易,也来不及在政策落地前网签。西四环的一家中介门店内,工作人员向记者表示,“有卖家已经告诉他们,如果偏要卖方缴纳 20%个税,那么他们就要提高房子的售价。虽然不会将税费全部转嫁出去,但至少买、卖双方各承担一半。 由于北京市区内的供需关系一直紧张,北京二手房交易的所有税费基本都是由买家承担。与北京情况相似的是,2004年杭州也曾征收二手房差额20%的个税,但由于杭州市场自住需求量较大,卖家最终把个税负担都转嫁到了买家身上,在一定程度上还助推了房价上涨。 相关知识阅读:国五条2013二手房买卖 1、国五条通知规定:一方面对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。另一方面,通知要求各城市适时加快推进扩大试点工作,以及继续推进应用房地产价格评估方法,加强存量房交易税收征管工作。 2、新国五条20%个税征收的细则内容:包括税务、住房城乡建设部门要密切配合,对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。 3、征收二手房交易个税,一直是有两种方式:一是按总价的1%,一种是按差额的20%。如能够提供完整、准确的房屋原值凭证,就按照交易差价的20%核实征收;如不能提供相关凭证的,普通住宅按照交易总价的1%核定征收,非普通住宅按照交易总价的2%核定征收。5年以上房产,并且是家庭唯一一套生活用房,免征个税。 4、二手房交易个税的合理费用是指:住房装修费用、住房贷款利息、贷款手续费、公证费等。同时,在转让过程中缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税,也可以在缴纳个人所得税时进行税前扣除。上述所有扣除费用,都要提供税务认可的正式发票和正式凭据。 5、二手房交易个税计算公式为:(房产现值-房产原值-住房装修费用-住房贷款利息-手续费-公证费-其它合理费用-转让过程中缴纳的各项税费)*20% (具体计算方法解释权以税务局为准)。 收起
