怎么评估住宅楼面地价?

首先,楼面地价不是你那样算的,应该是土地总价格除以总建筑面积,即单位建筑面积分摊的土地价格,一般是针对同一用途的不动产而言的,用来评估土地的开发价值。像你说的这种,楼下是门面,楼上是住宅,显然是两种不同的用途,笼统的计算楼面地价是没有意义的。估计你说的是楼层地价,如果是的话那就要根据楼层地价分配比例来计算了,因为很明显门面的市场价值在一般情况下远大于住宅,第一层门面的市场价值肯定也大于第二层,所以分摊的土地价格肯定不同,即楼层地价不一样。至于具体怎么计算,那就要先估算一个分配比例,比如说一层门面的楼层地价分配比例是30%,二层是20%,三至七层是50%,那么二层的楼层地价就应该等于总地价X20%来计算。 收起

您好,很高兴回答您的问题,希望我的解答对您有帮助。 (1)直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。但是,宗地的类 型和估价目的不同,具体适用的估价方法可能不完全相同。拿宗地的类型来说,待 开发土地,如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等,适用假设开发法估价;经新近人工开发或改造的宗地,如填海造地,开山造地,征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的 收起

(1)直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。但是,宗地的类 型和估价目的不同,具体适用的估价方法可能不完全相同。拿宗地的类型来说,待 开发土地,如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等,适用假设开发法估价;经新近人工开发或改造的宗地,如填海造地,开山造地,征用农地或拆除旧城区的旧建筑物后进行“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的土地,适用成本法估价;已有建筑物的宗地,例如现成的写字楼、商店、宾馆、餐馆等的占地,适用收益法(具体是其中的土地剩余技术)估价;而不论宗地的类型如何,只要该类宗地有较发达的交易市场存在,可以找到较多的交易实例,均适用市场法估价。 (2)在有了基准地价的地区,可通过基准地价的修正来评估。这种方法具体可称为基准地价修正法。该方法可定义为:在政府确定公布了基准地价的地区,通过具体区位、土地使用年限、容积率、土地形状、临街状况等的比较,由估价对象宗地所处地段的基准地价调整得出估价对象宗地价格的一种估价方法。 收起

楼面地价的具体计算公式为:楼面地价=土地总价格 / 建筑总面积,其中建筑总面积=土地总面积*容积率。也可以这样理解:楼面地价是指单位建筑面积所分摊的平均的土地价格,简单地可以理解为在土地上盖出房子后,每单位售价中所包含的土地成本。楼面地价最真实地反映了建筑单价中所包含的单位土地成本价格。 楼面地价的计算公式如下: 楼面地价 = 土地价格 / 规划建筑面积 = 土地单价 / 容积率 备注:规划建筑面积=土地面积×容积率 收起