无不存在争议。司法实践中,大多裁判者根据《城市房地产管理法》37条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”判决无证房屋买卖合同无效,互相返还房屋和房款。近年,许多学者此种裁判结果提出质疑,且有判例认定无产权证房屋买卖合同违反《城市房地产管理法》37条并不真正导致合同无效。笔者认为:应当区分合同生效与物权变动,产权证不是房屋买卖合同的有效要件,但从维护社会公益和公序良俗原则出发,应对无产权证房屋买 展开
无不存在争议。司法实践中,大多裁判者根据《城市房地产管理法》37条“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”判决无证房屋买卖合同无效,互相返还房屋和房款。近年,许多学者此种裁判结果提出质疑,且有判例认定无产权证房屋买卖合同违反《城市房地产管理法》37条并不真正导致合同无效。笔者认为:应当区分合同生效与物权变动,产权证不是房屋买卖合同的有效要件,但从维护社会公益和公序良俗原则出发,应对无产权证房屋买卖合同的效力从严掌握。一、房屋与产权证书的关系。权属登记是房屋登记机关将房屋权利设定、变更、转让和消灭的事实记载于不动产登记簿,并向相关权利人颁发产权证书的行为。其性质属于行政管理,目的在于明晰房屋权利归属,作为课征税收、推行房产政策的依据。产权证书是证明房屋权利归属的书面凭证,行为人应当在房屋建成后法定期限内申请初始登记,领取产权证书,以明晰产权归属和保障交易顺畅。而无产权证房屋缺乏证实其权利归属的初步证据。房屋是人类运用劳动力物化建筑材料而形成的构筑物。《物权法》第30条规定:“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”,故房屋所有权自房屋建造成就之日产生,而非领取产权证书之日,未领取产权证书不等于不享有房屋所有权。对于违法建造的房屋,如果情节轻微且不影响城市规划,可以由行政机关课处行政处罚,补办相关审批手续,使之变为合法建造物;违法情节严重而无法补办审批手续的房屋,在有权机关认定违法建筑并强制拆除之前,不影响行为人的房屋所有权。二、产权证书不是房屋买卖合同的生效要件。对的争议主要集中对《城市房地产管理法》37条的理解上。根据《合同法》第52条,违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效,而《城市房地产管理法》37条明确规定:“下列房地产不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的。”多数裁判者据此判决无证房屋买卖合同无效。笔者认为:产权证书不是房屋买卖合同的生效要件。1、房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同。行为人自房屋建造事实成就之日取得房屋所有权,买卖双方可基于各方真实意思,就房屋买卖进行协商和缔约。买卖合同是物权变动的原因行为,通过交付房屋和办理权属变更手续发生物权变动的法律后果,但能否发生物权变动并不影响买卖合同成立与生效。2、《城市房地产管理法》37条属于管理性规范,旨在加强房地产行政管理,禁止权属不清或权属有争议的房屋进入房地产市场交易,从而保障交易安全,而非禁止交易或限制合同自由。3、古罗马法谚称“任何人不得因自己之不法行为而获得利益”,房价大涨大落时,一方通常会以买卖合同违反《城市房地产管理法》37条为由,请求裁判机关确认合同无效,返还房屋或者付款。如果仅以无权属证书径行判决合同无效,一方因合同无效反而获取较大不当利益,这将极大危害交易安全和诱导诚信危机。无产权证房屋的外延极其广泛,包括商品房、集资房、自建房、公房等,有些来源合法、权属明确,有些权属不清、严重违法,故不能鱼龙混杂、泥沙俱下,一律为其“松绑。”应当区别对待:1、危害国家利益与公共利益的买卖合同无效,如向社会销售的商品房涉及公共利益,未办理合法开发手续且无法补办的,应当认定合同无效。2、侵犯共有人或真正权利人合法权益的买卖合同,对其效力持相对否定态度,交由有权人行使撤销权或追认权。3、建造合法或来源正当的无证房屋,如果权属明确的,完全可以交易;建造不合法但可以补办手续的无证房屋也可以买卖。三、无产权证房屋权利人的现实处境。无证房屋缺乏证实权利归属的初步证据,故原始建造人或买受人应当承担由此产生的风险。无证房屋难以办理物权变动手续,存在交易风险,权利人难以如愿行使买卖、抵押、出租和入股等权利,难以物尽其用;房屋拆迁时,权利人无法获得如同有证房屋价值相当的补偿;如果房屋被认定为违章建筑将面临行政处罚和强行拆除。当然,无证房屋在现行法律框架内应当得到相应保护。即使无证房屋属于违章建筑,除法定机关外,任何人不得侵占、毁损或拆除,否则权利人可以请求返还财产、排除妨碍和赔偿损失;权利人行使房屋权利与邻人发生纠纷时,应当适用相邻关系的规定,接受限制和扩张权利。 收起
