外资进入中国楼市的影响

=== 外资进入中国楼市面临“紧箍咒” === 六部委发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 》 业内人士认为，六部委《意见》的一个显著目的是使外资进入境内楼市处于可控状态。而此前，外资以购买股权等形式进入房地产市场滋生各种问题：或名实不符，或暗度陈仓，还有一些企业竟订立固定回报条款，与投资权益、风险对等原则明显不符，其实质是规避正常的外资准入审批，利用股权转让和并购投机炒作房地产。而由于原有审批程序难以保证有关部门掌握相关信息，外资这个最需监管的领域却成了房地产市场监管的薄弱环节。 地方政策细则久久不出 楼市"限外"暂时成空设 千呼万唤之下，上海、北京等地的限外细则始终未见踪影。“我们目前还是按照之前的操作方式进行着。”这几天，多家境外客户集中度较高的中介向记者反映。相关部门也同样向记者确认，仍然以从前的标准进行操作。曾经引发市场喧哗的限外政策，在地方细则未能明确的情况下，未免让人有暂时形同虚设的感觉。 参考文献： 收起

外资的进入给国内的房地产市场带来了活力和机遇，但考虑到房地产业的支柱产业地位，同时起到稳定社会的政治因素等原因，外资进入国内房产市场同样会给国内的稳定带来一定的影响。 由于外资进入的方式不同，其利弊应从多个方面进行综合衡量。 外资的进入起着积极的作用。首先，由于中国房地产金融市场正处于发展阶段，还没有形成完善的体系，外资的进入将会作为一个融资渠道而存在，这可以为快速发展的中国房地产市场提供充余的资金。其次，外资入境虽然会直接冲击境内的房地产开发企业，特别是中小开发企业，但是这些外资的注入会迫使中国房地产开发企业改进技术和设备、强化创新及管理理论，将进一步提高房地产产品的供给水平。第三，多元投资主体势必引起多元竞争，多元竞争会最终提升房地产业的发展水平。第四，解决了一部分人的就业问题。大量外资进入，增设企业，提供了更多的就业机会。 然而，但是外资的大规模进入也会带来许多问题。 对于政府监管部门来说，无疑是一个新的挑战。外资界入的渠道，外资进入后的运营监督，特别是外资投机行为的抑制与利用长期积累的市场经济与政府的博弈，外交利用规则的漏洞进行避税，如此等等。 对本地开发商而言，一是挤出效应问题。房地产业是一个技术含量并不高的行业，境外资金的进入并不能带来多少技术，我国的企业靠自己也可以做得很好，但外资企业进来了之后凭借其所享有的优惠政策和实力，同我国企业争夺优质资源，将影响我国企业的成长。第二，虽然外资会在进入城市选择合作对手，再中外联手，强势占领市场，但这只是第一步，一旦他们翅膀硬了，一旦他们认为可以独享而不必分享的时候到来，合作者可能成为会失意地被抛弃。从发展中国家的房地产经验来看，外资撇开本土合作对手而独立大干的案例也是比比皆是。与此同时，那些实力不及的中小房地产公司，由于竞争激烈，可能会加速它们的衰亡进程。 对行业而言，近年来，境外资本流入房地产行业在提供了大量的资金，增加了房地产市场的供给，扩大市场需求，为境内房地产企业带来竞争理念的同时，对于进一步推动国内房地产价格上涨，助长国内房地产泡沫化倾向，加大国际收支失衡和人民币升值的压力，以及加大国内金融潜在的风险等都产生了一定的负面影响，具体地说：增加国内房地产泡沫化倾向和住宅市场供求失衡的状况。境外机构和个人购房的比例不断增加，在房地产市场上具有明显的“标杆效应”，很多境内民间资金在其影响下，纷纷跟风入市，推动了国内房地产价格的持续上涨。而一旦境外购房者的预期发生变化，将已购房产集中抛向市场，必然会对房地产市场供求产生影响引起房价大落。另一方面，境外机构的投资往往集中中高档的商业楼盘和住宅，经济适用住房比例较少，进一步加剧了中低档住宅市场的供求失衡的状况。 参考文献：外资涌入房地产市场的利与弊 收起

我不是专业人士，刚看到一篇文章不错，希望对你有所帮助。外资：中国房产——我来了！作者：英国《金融时报》杰夫•代尔(Geoff Dyer)中国是最新一个从机构投资者的房地产投资热潮中获益的国家。今年上半年，外国投资者承诺将投资300亿美元用于购买中国的地产项目，这一金额相当于2005年中国吸收的外国直接投资总额的一半。虽然其中一些投资承诺可能尚未兑现，但在去年一整年，外国投资者在中国房地产行业的投资也仅有54亿美元。直到最近，多数大型投资者仍对中国的产权保护问题和经济波动性问题忧心忡忡。中国房地产市场为数不多的几个海外投资者主要是香港的地产开发商，它们在内地的经营成果也是良莠不齐。新近进入中国市场的投资者包括英国的Grosvenor集团，它已经收购了上海的一个公寓项目，并计划推出一个中国投资基金。斯坦福管理公司(Stanford Management)也在上海的一个地产项目上投入了3亿美元。其它一些历史更为久远的投资者则包括新加坡的嘉德置地(Capitaland)。该公司去年出售了一批酒店资产，其中包括具有历史意义的莱佛士控股(Raffles)。嘉德置地计划将其中相当一部分收入用于投资中国。此外，Prudential Real Estate Investors在上海收购了一栋写字楼，荷兰国际房地产(ING Real Estate)则推出了一个规模为3.50亿美元的中国地产基金。外资对中国房地产市场如此热情，并不难理解。未来几十年，中国预计将有超过3亿人口从农村迁移至城市，预计每年将有2000万人需要安置住房。与此同时，随着中国经济以每年9%到10%的速度迅猛增长，预计每年将有1500万至2500万人进入中产阶级行列。他们不仅会购买自有住房，还将成为如雨后春笋般涌现的购物中心和酒店的潜在顾客。外国投资者一直对于中国的甲级写字楼非常感兴趣。尽管中国出现了一股建设热潮，但在许多城市，甲级写字楼依然一房难求。上海写字楼租金的年涨幅高达15%。那些新近进入中国的外国机构投资者的资金，多数流向了北京和上海。这两个城市的法律基础是中国最为完善的，不过，它们能够满足外国投资者要求的地产项目也很有限。这就意味着一些投资者不得不采取其它策略。一些香港的地产开发商，如香港富豪李嘉诚(Li Ka-shing)旗下的旗舰公司长江实业(Cheung Kong)与和记黄埔(Hutchison Whampoa)，以及另一家香港地产商瑞安集团(Shui On)，都已在武汉和重庆之类的内陆城市大举收购土地。摩根士丹利房地产基金(Morgan Stanley Real Estate)正在全国范围扩大投资，收购了一些购物中心的股权。沃尔玛(Wal-Mart)的商店将会进驻这些购物中心。外国投资者的另外一个策略就是开发酒店项目。上海预计，到2010年世博会(World Expo)开幕时，上海将会迎来7000万游客，而上海市政府也表示，在未来5年中，上海的酒店床位数将增长3倍。来自地产集团——仲量联行(Jones Lang LaSalle)的数据显示，上海目前在建的豪华酒店项目有16个，而随着2008年奥运会(Olympics)召开在即，北京也在经历类似的建设热潮。学者和媒体将中国房价的大幅上涨归因于外资的流入，尤其是在上海和北京。中国社科院(Chinese Academy of Social Sciences)房地产专家尹中立认为，随着政府两年前收紧房地产信贷，国内的开发商开始寻找更多的外资合作方。中国政府已颁布新规定，可能加大外国人在中国购买房地产的难度，这在一定程度上就是为了转移上述担心。根据规定，外国人在中国必须住满12个月，才能购买一套住房，而且必须是自己使用居住。与此同时，在中国投资房地产的企业，必须遵循“商业存在”原则，在中国申请设立外商投资企业，这就断绝了目前流行的海外投资工具投资中国房地产市场的路径。此外，如果项目投资超过1000万美元，注册资金必须达到50%。外汇监管部门警告称，将仔细审查所有汇出境的地产交易收益。人们还担心，中国政府将会设法限制房地产投资信托基金(Reit)在中国的用武之地。中国政府还已制订相关政策，限制开发豪华住宅项目，要求开发商确保70%的新建住宅面积为90平方米以下的中小户型。不过，地产专家认为，这一规定很难实施。瑞银(UBS)经济学家乔纳森•安德森(Jonathan Anderson)表示，总体而言，外资对中国房地产市场的影响不大，但在北京和上海等城市，外资是豪华项目大量发展的一个重要原因。 收起