宅基地合作建房的协议有没有效?宅基地是什么?

以我们江苏这边的来作为参考。 ◆农村宅基地如何确权,首先要看宅基地的面积规定。 根据《江苏土地管理条例》第34条规定,农村村(居)民一户只能拥有一处宅基地,宅基地面积每户不得超过200平方米,其中房屋占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十。 ◆在办理登记时对农村宅基地超占面积的是怎样处理的? 1.1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行登记。 2.1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按实际使用面积进行登记。 3.1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地规定的面积标准的,按照实际批准面积进行登记。其面积超过各地规定标准的,可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按照各地规定的面积标准重新进行登记。 ◆在农村宅基地确权登记过程中,什么情形不予确权? 1.宅基地不符合《乡镇土地利用总体规划》;2.除继承和分居立户外,农户一户超过一处以上的;3.非本集体经济组织成员或城镇居民在农村购买和建造的住宅;4.土地权属有争议尚未处理结束的;5.农村村(居)民因新建住宅,应当拆除而未拆除的旧宅或旧宅纳入土地置换项目规划,未复垦的;6.空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的;7.因拆迁或原住宅依法被征收,已依法进行统一安置或补偿的;8.土地违法违规行为尚未处理或正在处理的;9.经批准后连续两年未使用的;10.集体供养的五保户腾出的住宅;11.因依法查封地上建筑物和其他附着物等原因限制土地权利的;12.法律法规、政策规定的其他不予确权的情形。 ◆对于没有权属来源证明的宅基地怎么确权? 对于没有权属来源证明的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由村委会出具证明并公告30天无异议,经镇人民政府审核,报县人民政府审定,属于合法使用的,确定宅基地使用权。 ◆非本村村民和非农业户口的居民(含华侨)原经依法批准的宅基地怎么确权? 非本村村民和非农业户口的居民(含华侨)原经依法批准的宅基地,房屋产权没有变化的,经该农民集体出具证明并公告无异议的,可依法确定其宅基地使用权。并在《集体土地使用证》记事栏内注记“该权利人为原经依法批准的宅基地使用者”。 ◆原村民转为城镇职工保留的宅基地如何确权? 原村民转为城镇职工保留的宅基地须出具转工原始证明材料并加盖村委会公章后,可依法确认其宅基地使用权,并在《集体土地使用证》记事栏内注记“该权利人为原经依法批准的宅基地使用者”。 ◆已拥有一处宅基地的本农民集体经济组织成员或非本农民集体经济组织成员,因继承房屋占用农村宅基地的,怎样确定宅基地使用权? 子女继承房屋的要提供法律凭证或相关权利人共同签署的意见,并由村委会盖章认可后,方可申请登记;继承人若为非本村村民(含城镇居民)或虽是本村村民但在村内另有宅基地的,申请登记时应给予相应的条件限制,在土地登记审批表、土地登记簿和土地权利证书相关栏目内分别注明房屋不得翻建、改建、扩建,待处于不可居住状态时(自然坍塌或自行拆除),宅基地由村委会收回。并在《集体土地使用证》记事栏内注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。 ◆申请农村宅基地确权登记需要提交哪些资料? 1.土地登记申请书;2.申请人身份证明材料(户口簿和申请人个人身份证等),委托代理申请的还应提供授权委托书和代理人身份证明;3.土地来源证明材料(村镇建设规划许可证、村民申请宅基地报批表、农村居民宅基地审批表等;转让、继承、分家析产、赠与、受赠的协议书、合同书、证明书等;土地权属纠纷的处理决定、判定书、裁定书;村委会或主管部门出具的权属证明等);4.地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标;5.地上附着物权属证明材料(房屋所有权证,未取得房屋所有权证的提供村关于宅基地上房屋所有权的证明);6.其他相关证明材料。 ◆农村宅基地确权登记发证程序是怎样的? 1.申请:由村民向本辖区内国土资源所(或国土资源分局)提出书面申请;2.??权属审核:各国土资源所(分局)进行土地登记资料的初审,县国土资源局审核;经审核无异议的,以国土资源局名义发布公告,公告时间不少于7日;公告到期后,统一报请县人民政府审批;3.注册登记:填写《土地登记卡》和《共用宗土地登记卡目录》,填写《土地归户卡》,组装《土地登记簿》,并进行材料归档;4.颁发证书。 ◆农村宅基地确权登记过程中,遇到国有农场宅基地等特殊情况如何处理? 1.国有农场宅基地、已撤组转户和依法办理征地手续的宅基地,用途应定为城镇住宅用地(地类为071),初审时应注明按宅基地进行管理,不得转让、出租、抵押,并在土地登记簿备注栏和土地证书记事栏加以说明;2.农村专业户宅基地以外的非农业建设用地,按集体建设用地使用权确定;3.宅基地面积超过法定或批准面积,符合政府分户建房条件的,按依法分户后的情况确权和登记发证;符合政府分户建房规定而尚未分户的农村村民,其现有的宅基地没有超过分户建房合计面积标准的,可按现有宅基地面积确定为共有农村宅基地使用权,使用权面积按照相关各方协议约定进行分摊,没有协议的按户均摊。如分户申请新宅基地,须核减已登记面积;4.空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不确定土地使用权,已经确定使用权的,由集体经济组织报经县人民政府批准,注销其土地登记,土地由集体经济组织收回;5.对不予登记发证情况,应在统计汇总表备注栏内予以说明,集中上报农村集体土地确权登记办公室备案,并在宅基地管理数据库中加以记录,对存在问题待依法处理后,再决定是否核发集体土地使用证。 ◆关于“滴水”和“夹巷”的问题如何解决? 按照我们苏北地区约定俗成的建房习惯,房前屋后普遍留有“滴水”,东西存在“夹巷”,一是部分村民不清楚土地权属界线,邻里双方各执一词;二是双方共同指界的比例很低;三是不能提供合法有效的宅基地权属资料,无法准确界定“滴水”和“夹巷”的尺寸。确权登记过程中参照其他地区及我市其他市县的普遍做法和《地籍调查规程》要求,按照土地使用现状确权。 收起