北京的房子他项后能过户给不满足北京购房条件的外地人麽

 借钱的时候 做了他项权利 把房子抵押给我了 现在他还不上钱了 我可以把房子 过户给我自己麽 我不满足 北京的购房条件 如果 不能过户给我 怎么办