昆明能否把自己的房子过户给外地户口的退休来昆明帮忙带外孙的岳母？

我在昆明有两套40平方小户型的房子，其中一套是单位福利房，另外一套是当年为了结婚买的婚房。因为双方父母均为外地户口在昆明都没房且已退休，我们夫妻准备生老二，双方又都是独生子，岳母现在在昆明帮我们带孩子，以后双方的父母肯定要住一起所以想再买套大的，我能不能把其中一套以买卖的形式转让给我岳母，我再用商贷贷一套大户型，因为小孩现在在其中一套小户型所在区域读幼儿园马上读小学了，想新买的房子的幼儿园和小学还没有盖，想买的是期房，如果我卖了其中一套再去买，小孩就面临着没地方读书，如果不买，房价越来越高，不说生二胎了，以后双方父母来都住不下了。求各位大神帮忙解答一下，1.能否以买卖的形式过户其中一套给岳母2.过户后新买房商业贷款是否可以按首付20%计算，前提另外一套商贷已还清 收起