上海商品房验收合格标准有什么规定?

首先是证件验收:开发商将商品房交付使用时,应向购房人出示《商品房竣工验收备案登记证》,交付住宅的还须提供《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和房屋实测面积报告;如未出示上述相关资料,购房者可拒绝接房并向建设行政主管部门投诉。 其次是现场验收:1、所交付的房屋是否是您所购买的房屋,其结构设计是否和原图相符;2、房屋质量是否合格、门窗等是否与合同的约定相符;3、水电气等附属配套设施是否按合同到位;4、其他合同中约定的项目做得如何。验房中若有任何一项不符,均可拒绝签收并在交接记录上如实记载。凡竣工房屋,一般须做到“五通一平”,也就是给水、排水、供电、通讯、通路、土地平整。高层住宅楼生活供水系统,必须具有卫生防疫部门核发的用水合格证;高层住宅楼电梯,必须具有劳动部门核发安全运行合格证;高层住宅楼消防供水系统,必须经消防部门检验合格。房屋应按图纸、文件要求达到设备齐全,手续完备 收起

交房,是商品房买卖合同中开发商的主要义务,同时也是房屋毁损、灭失风险由开发商转移至购房人的标志。所以,在签订商品房买卖合同时,一定要对交房条件、交房期限等作出详细的约定。 《商品房买卖合同示范文本》第八条对于交房条件有五种备选项:1.该商品房经验收合格;2.该商品房经综合验收合格;3.该商品房经分期综合验收合格;4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件;5.___________。一般来说,这其中的第五种选项可以约定为“该商品房取得《建设工程竣工验收备案表》”。这里,谈谈我对于这些交房条件的一些认识。 一、该商品房经验收合格 《城市房地产管理法》第二十六条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后方可交付使用” ,《城市房地产开发经营管理条例》进一步明确规定未经验收合格或者验收不合格的,不得交付使用。由此可见,对未经验收合格的商品房,法律已明文规定不允许交付使用。同时根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条:“房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请,并由主管部门组织工程质量监督、消防、规划、人防等有关部门或单位进行验收”的规定,商品房只有经过了上述部门的验收并合格后,才能算是达到了交房条件。 由法律规定的角度来看,这种“该商品房经验收合格”,对开发商的约束是比较严格的。但是,由于该条款没有具体约定由谁验收、怎样验收,也没有特别约定开发商交房时需提供的验收合格的证明文件,所以在实践中缺乏统一的操作标准。如开发商发出了个“交楼通知书”就要求购房人收房,购房人认为这不符合约定的交房条件而拒绝收房,而究竟要开发商出示什么东西才收房,购房人自己也很困惑,这样一来二去就形成了开发商与购房人之间的矛盾冲突。 所以,当开发商与购房人在选择了“该商品房经验收合格”这一种交房条件的同时,双方还应进一步明确商品房验收主体及验收合格的证明文件(如《建设工程竣工验收报告》),这样才有可能避免开发商与购房人在交房时的纠纷。 二、该商品房经综合验收或分期综合验收合格 根据《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定可知,综合验收或分期综合验收需对房地产开发项目的城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行验收。可以说这是政府对开发商的监管手段,更是对购房人权益的有效保障。 可是近年来,几乎所有开发商在合同中不以该条款作为交楼条件,交楼前要完成综合验收几乎是一句空话;而作为购房人需要的也不是如空中楼阁的综合验收,而只是综合验收里几项重要的验收内容在交楼前完成。因此,国务院在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》(国发[2004]16号)中取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收。 综合验收成为一种不可能完成的任务,所以在签订商品房买卖合同时,不论是开发商也好,还是购房人也好,都不选择此条款。 收起

商品房验收合格标准:面积 一般来讲,商品房在出售时是按“套”或“单元”出售,并以建筑面积而不是使用面积来计算总售价,而这建筑面积是销售面积,指的是购房者所购买的那处房子的套内或单元内的建筑面积(即套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。 其中,套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 而公用建筑面积由以下两部分组成: (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。 (2)套与公用建筑面积之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。 即: 公用建筑面积=全套建筑面积-全套各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间(如地下车库、仓库、人防工程等) 其中: 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面+阳台建筑面积 套内墙体面积=共用墙水平投影面积1/2+非共用墙水平投影面积 分摊的公用建筑面积=公用建筑面积分摊系数×套内筑面积 而: 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积之和 主体结构 根据建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》,房屋主体结构应达到下列要求: (1)地基基础的沉降不得引起地面变形、上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;(2)钢筋混凝土构件不得产生明显变形;(3)砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝。 外墙 (1)外墙不得渗水,特别是下雨天要注意观察,看有无明显的水印和霉点;(2)外墙不得有较大面积的空鼓、开裂。 楼地面 (1)面层与基屋必须粘结牢固,整体平面平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;(2)卫生间、阳台与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不允许倒泛水和渗漏。 装修 (1)钢木门窗应安装平正牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全;(2)进户门不得使用胶合板制作,门锁应安装牢固;(3)门窗玻璃应表面平整,粘贴牢固;(4)饰面砖应表面洁净,粘贴牢固,无缺棱掉角;(5)油漆、刷浆应色泽一致,表面不脱皮、漏刷。 电气 (1)电气线路安装应平整、牢固、顺直;过墙导管连接必须紧密;(2)照明器具等安装支架必须牢固,部位齐全,接触良好;(3)检查话线路是否如期开通,接听效果是否和谐。 水、卫、消防 (1)进出水管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏;(2)应按套(单元)安装水表或预留表位;(3)地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅;(4)卫生器具应质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固。 不合格怎么办 在房屋接管验收中发现质量问题,可根据其对房屋不同的影响程度分别处理: (1)影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题,必须约定期限由建设单位负责进行加固补强维修,直至合格。影响相邻房屋的安全问题,由建设单位负责处理。 (2)个别开发商无视广大购房者的生命财产安全进行施工建设,导致房屋地基不牢、下沉、墙体倾斜、裂缝等严重质量问题,业主可以根据《合同》第148条的规定“因标的物质量不符合质量要求,致使不能实现合同目的的,买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”拒绝签入住通知单,或要求开发商退房并赔偿损失。 收起