抵押房产贷款

买房子首付不够，可以用现有的房子作抵押拿贷款吗？我爸妈有一套房子贷款全还清了。想用这套房子做抵押，拿银行贷款，付一部分首付。不知道房产抵押贷款用途有什么限制，可以贷房子金额的多少，利率，年限。我想买的房子还准备作商业贷款，是否可以？