七十年后怎么办？ 如何应对“到期土地”第一波

 花费巨资购买的房产，却没有下面的土地所有权。近日，有媒体报道说，在特区深圳，目前已经涌现出大批70年到期土地，其已经遭遇到了“到期土地”的第一波。从而使得70年的使用权困局，再度成为人们牵肠挂肚的话题。 70年后，自己的房子怎么办？如何化解这种空中楼阁之虞？本期评论版组织的两篇文章，将对此问题进行阐述。 让房屋尽可能与土地“同寿” 尽管仍有一些尚未确定的因素，但物权法草案第四次和第五次审议稿的做法提高了住宅建设用地使用权续期的可能性，，也使地上房屋的命运有了根本改观 王轶 对于今天中国大多数的城里人来讲，最重要的财产莫过于房产了。由于在我国现行的法律框架下，城市市区土地的所有权只能属于国家。老百姓在取得房屋所有权的时候，对于房屋占用范围内的土地，只能获得现行法上所称的“国有土地使用权”，也就是《中华人民共和国物权法》(草案)(以下简称物权法草案)中的“建设用地使用权”。 国有土地使用权也好，建设用地使用权也罢，用稍微学究气一点的说法，都属于用益物权，是他物权的一种。与所有权通常具有无期限性不同，用益物权通常都是有期限的，建设用地使用权自然也不例外。就以住宅建设用地使用权为例，其最高年限为70年。随着房屋建造技术的提高以及建筑材料的更新换代，房屋的使用寿命也越来越长。这让我们有理由相信，几十年后，住宅建设用地使用权期限届满，地上房屋仍然完好无损，或者稍经修补，仍可继续使用。此时，如何协调“房”“地”关系？ 截止到2005年7月10日的物权法草案全民征求意见稿为止，认可的规则都是“建设用地使用权的期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后”，“建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。”这实际上就是1990年颁行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第41条的翻版。它意味着，即使是服务于居住需要设定的建设用地使用权，在期限届满后，能否续期，都要取决于有权机关的审批。 地上房屋的命运，自然也难以预料。但自物权法草案的第四次审议稿开始，立法机关对这一规则进行了调整。转而采取“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期”。物权法草案第五次审议稿坚持了这一做法。尽管仍有一些尚未确定的因素，比如住宅建设用地使用权的续期期限以及续期以后土地使用费的支付标准和办法等，诸如此类的问题，还要由国务院去作进一步的详细规定，但物权法草案第四次和第五次审议稿的做法无疑提高了住宅建设用地使用权续期的可能性，也使地上房屋的命运有了根本改观。 记得2003年的11月，我有机会赴德国访学。刚到柏林，就有热心的朋友告诉我，如果不去附近的小镇看看，遗憾多多。架不住三番五次的游说，终于选择一个周末和几位朋友一起，共赴一个名叫“格斯莱尔”的小镇。德国人亲近自然，尊重传统的特色随处可见。尤其令我感叹的是，街边的房屋大多在门楣的上方标注着类似的话语“建于1523年”、“1614年重修”……这似乎就是一栋房屋的编年史，也折射出一个家族生生不息的历史。在有着更为悠久文明史的中国，这种景象，恐怕今天只能在为数甚少的地方才可见到。不知道物权法草案第四次和第五次审议稿的做法，可否为中国人借助房屋生命的延续，塑造尊重传统的精神提供一个良好的契机？ 作者系中国人民大学民商事法律科学研究中心副主任教授博导 土地产权困局考验政府责任 面对房子土地的产权困局，国家应该尽快以一种看得见摸得着的方式，来体现对公民私产的尊重，给国民吃一颗定心丸 石敬涛 前些天，在因为物权法审议而讨论这个话题的时候，笔者曾找出箱底的房产证和土地证，看到“2069”的字样，觉得这个“到期”还如此遥远，并认为“一辈子不管两辈子事”，现在就讨论这个话题，还实在为时尚早。相信大多数读者，也和笔者抱有同样的心态。但是，现在来自深圳的这个“第一波”，不禁冲击了笔者原先的这种“安之若素”心态。 应了那句话，时光如白马过隙，转瞬即逝。原本以为至少要十几年后才会出现的问题，已经随着深圳“到期土地”的第一波，而将前些日子还在“想象”中讨论的公共话题，变成了一个可以触摸和看得到，而且必需要面对的现实问题了。可以想见，随着深圳特区遭遇“到期土地”的第一波，70年土地使用权困局，也将日渐成为一个与人人利益相关的公共话题。 尤其是从制度和产权的视野看，这个话题，已经如此宏大而不可回避。这个“第一波”所激起的涟漪，以及在这“第一波”背后紧随而来的“到期土地”浪潮，将考验着民众对于“私有财产神圣不可侵犯”的信仰，冲击着民众“恒产”之下的“恒心”。冲击这个“恒心”的，无疑就是一个疑问：我倾尽积蓄所购买的产权房，是否会因为土地权回收而成为“空中楼阁”，是否因为土地权的回收，而要遭受“公共利益”幌子下的盘剥，是否会变得一文不值？ 这种担心并不无道理。其实，近年来发生的一些“野蛮拆迁”事件，其实不就是打着“土地国有”和“公共利益”的旗号，从而对民众进行的一种盘剥吗？就像学者秋风所说，70年后某一天，地主———也即各地政府———要求收回土地，所谓的“恒产”就会在一夜之间化为乌有，从而出现“野蛮拆迁”的一个历史的轮回。现在的物权法草案提出了一些解决方法，譬如自动续期。但是，怎么续费、续费依据，以及续费本身是否合理，如何判断“公共利益”等都成为问题。 如果说上述的一些反问和“假设”依然让人感觉“虚幻”的话，那么，深圳“到期土地”的业主，却已经深深领教了土地到期对于物业价值的危害。深圳一个业主介绍，面临到期的房产出租、出售都很困难，即使一些早年抵押给银行的闲置房产，银行也没法处置。一个“历史深处的忧虑”，已经成为一个活脱脱的产权困局。 个人私有财产不可侵犯的经典之语是“风能进雨能进国王不能进”。深圳“到期土地”的第一波，提醒我们，如果70年的使用权困局解决不好，那么，这个“风能进雨能进国王不能进”的经典话语，就会因为“到期”问题而沦为一句空话。面对房子土地的产权困局，国家应该尽快以一种看得见摸得着的方式，来体现对公民私产的尊重，应该给国民吃一颗定心丸，应该给国民的“空中楼阁”一个坚实的根基。这个重大历史使命，不论是交给当前正在审议的物权法，还是通过其他“政治的智慧”、“历史的智慧”而化解。70年太久，只争朝夕。 收起