在房屋买卖中,经常碰到因房屋的共有人不知道房屋出售而主张房屋买卖合同无效所引发的争议。表面看,似乎未经共有人同意出售房屋应该属于无效行为,实际上,并不能简单地这样判断。关于出售共有财产,《物权法》第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。按《物权法》的规定,如果出售共有房产, 展开
在房屋买卖中,经常碰到因房屋的共有人不知道房屋出售而主张房屋买卖合同无效所引发的争议。表面看,似乎未经共有人同意出售房屋应该属于无效行为,实际上,并不能简单地这样判断。关于出售共有财产,《物权法》第九十七条规定处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。按《物权法》的规定,如果出售共有房产,未经按份共有的三份之二以上共有人同意,或者未经全部共同共有人同意,买卖合同应是无效的。除非共有人另有约定。但这只是《物权法》基于共有关系的处分权所作规定,在司法实践中认定买卖合同的效力,还要参考很多其他因素,比如购买人是否属于善意第三人。以北京的司法实践来看,在未经部分共有人同意的情况下,出售共有房产,符合以下情况的,还应认定买卖合同有效:1、出卖人为房屋登记产权人,该房有其他按份共有人,出售房屋时,占份额三分之二以上的共有人同意出售该房,应认定房屋买卖合同有效。2、出卖人为房屋登记产权人,该房有其他按份共有人,出售该房时,未经占份额三分之二以上的共有人同意,但买受人为善意的,应认定房屋买卖合同有效。3、出卖人为房屋登记产权人,该房有其他共同共有人,出售该房时,未经其他共有人同意,但买受人为善意的,应认定房屋买卖合同有效。共同共有中最常见的就是基于夫妻关系,双方对婚后共同财产中的房产共同享有所有权。实践中,夫妻一方出售共有房屋后,另一方以不知情为由主张买卖合同无效的案子很多,有的是因夫妻闹矛盾,一方确实隐瞒了另一方,有的则属于房价上涨后想反悔,以配偶不知情为借口要毁约。不管是上述哪种情况,如果购买人确实属于善意购买,一般应认定合同有效。那么如何判断购买人是否构成善意呢?这要综合买卖双方的实际情况及交易过程中的各种因素来判断。通常看来,至少要符合以下两个条件:1、购买人应该支付了合理的对价。2、购买人在购买该房产时,应该处于善意状态,即应该不知道有其他共有人、或不知道共有人不意出售、或有足够的理由相信卖方有权出售。当然,为避免不必要的争议,在购买房屋时,谨慎为上。建议买方一定要对准备购买的房屋是否有其他共有人先期进行核实,如果有共有人,应该要求共有人共同签署买卖合同,或者卖方提前取得其他共有人的书面授权,为保证该授权的真实性,建议要求其提供经过公证的授权文件。如果出卖人已婚的,且房屋为其婚姻期间取得,即使房产只登记在一方名下,也建议买方要求其夫妻双方共同签署买卖合同,或配偶出具知情认可的书面文件。来源益房律师网 收起
