红星美凯龙产权式10年包租商铺到底有没有投资价值（来自宜昌华祥商业中心小区）

宜昌华祥商业中心的红星美凯龙产权式10年包租商铺到底有没有投资价值，它10年回报率达91%，头4年7%，以后每年递增，前三年的租金一次性返到房款里，请问这样的商铺值得投资吗（项目地址在宜昌西陵二路与体育场路交叉口处）