大神们，房子110平15年六月办理交房手续，按揭20年，贷款29万还了三年房贷 现在出售都需要怎么弄

我咨询了置业顾问，她说现在还没办理下来房产证不能过户只能更名，开发商要收取更名费20000（两万元）和总房款百分之五的税费 还有880元的撤案费 ，我问她这个百分之五的税费是什么 国家有这个规定吗？她说是开发商收取的税费 到底真有这项规定吗？更名费两万这么多吗？如果他们按时办理好房产证我也就用不着更名了 就可以直接过户，办理交房两年了整了，开发商还没办理下来房产证，有关法律是不是规定交房之后九十日开发商必须办理好房产证否则就是违约，业主有权上诉或者要求违约金吗？？他们这么久没办理下来房产证耽误事，我如果要卖房居然还得交什么更名费 和税费！大神们这个问题怎么办？还有就是如果我要卖房 可不可以协商买方先把按揭剩余的贷款还清 比如贷款还有29万 总房款60万 买方再给我31万就可以了！如果我要卖这个房子我作为卖方都需要哪些费用呢？希望大神们帮我解决困扰 ！在此谢过了！ 收起