购房签约要注意哪些问题? 五类合同陷阱需多加注意 商品房是大额消费品,而一些开发商在合同中预设了一些条款,使购房人掉进陷阱。 第一类,订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下,就听从售楼员的话交了定金,到后来不想买了,想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候,开发商没有说明这个房子的情况,在与购房人制定商品房买卖合同时,就向购房人提出新要求,而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时 展开
购房签约要注意哪些问题? 五类合同陷阱需多加注意 商品房是大额消费品,而一些开发商在合同中预设了一些条款,使购房人掉进陷阱。 第一类,订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下,就听从售楼员的话交了定金,到后来不想买了,想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候,开发商没有说明这个房子的情况,在与购房人制定商品房买卖合同时,就向购房人提出新要求,而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。 第二类,约定房屋贷款办不下来,不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格,不能办理公积金贷款,就在合同中做这样的约定,使购房人利益受到损失。 第三类是合同违约责任规定含糊,开发商承诺不兑现时,购房人权益受损。如延期交房,按合同规定可以退房的,甚至有擅自改变设计,商用房的游泳池变成了停车场,该建的不建,或者根本不建,严重影响了居民的生活,对一些关键的问题,开发商与消费者签定合同时或者不约定,或者在约定中设下陷阱。出现纠纷后千方百计地推卸责任。 第四类是在面积的涨水和缩水违反规定放宽对开发商的限制。根据规定,如果房屋面积绝对值误差比超过3%的,购房人就有权退房,但实际情况由于一些开发商在合同中做出不利于购房人的约定,购房人很难索赔。由于面积缩水的数额很大,计算的依据透明度也差,同时造成了面积争议引起的投诉也逐年在递增。 第五类是合同中关于产权证办理条款的陷阱,因为开发商不具备销售的资格,或者以旧城改造的名义,把房屋改头换面,偷偷地或者是明目张胆地以商品房交易,拿不到政府的一些手续和证件,就以各种借口拒绝或者拖延办理产权证。 ■补充条款应对陷阱 一般情况下,以下五方面内容最好在补充协议中体现: 一、房屋面积:开发商应以套内面积签订购房合同,对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示,并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价;开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值,正负偏差不得超过3%,如果超出该范围,多出部分业主可按照合同单价进行购买,不足部分开发商必须以合同单价退还买受人。 二、关于装修标准:开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行,对于装修时所使用的所有材质(指包括公共部分装修时使用的工程材料)和型号(指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等),必须进行明示;请开发商注明精装修的保修年限是多久。 三、关于车位:地上车位是否有产权,业主如何购买及使用年限为多久;如果租用车位,费用如何,该收费标准的时限为多久?制定依据是什么。 四、关于物业和绿地:物业收取的费用,服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行,入住后一年内,所有业主有权对物业公司进行评估,如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作,有权进行解聘和新物业公司的聘用。 五、关于入住条件和房产证的办理:入住条件必须达到八通,即通水、通电、通天然气、通暖、通邮,通电话、通有线电视、通宽带。 ■开发商拒签补充协议怎么办 建议购房人在交纳定金前,要求开发商出示商品房买卖合同文本,并与开发商协商修改条款或补充条款的事宜,在商品房买卖合同条款及其补充协议达成一致意见后再交定金,或者在交纳定金时在认购书中与开发商作出约定。 什么叫二手房? 二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权),可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。 “二手房”买卖法律问题攻略 共有二手房出售需全体共有人同意 我国《民法通则》规定,共有财产进行处分须经全体共有人同意,否则处分无效。因此,在二手房买卖中,买卖双方应对房屋权利是否存在共有情况予以特别注意。由于房地产所有权采用记名登记制度,因此交易时房屋的所有权利人,均应在《房地产买卖合同》上签字,买家应注意这些签字的真实性。除未成年的签字可以由父母代签外,其他代签行为代签人必须有合法的书面授权书,该授权还应经过公证机关的公证。需要特别注意的是,如果当作夫妻共有财产的房屋子产权仅登记了一方的名字时,买家需要确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的。 在实践中,有时会出现这样的情况;属于共有财产的房屋子未经全部共有人同意而被个别人出售后,其他共有权利人提起拆讼要求确认买卖行为无效时,如果买家是善意购房,即不知道卖家未经全体共有人同意且房屋已经过户,法院一般不会判决二手房交易无效。这是从稳定房地产交易秩序并便于司法操作角度考虑的。其他共有人只能向擅自出售房屋的个别权利人追究责任。 三方需明确各自的权责利 卖方在委托中介时,应与中介签订书面的委托协议。协议中要明确房屋的出售价格,卖家应注意区分“净到手价”“出售价”及“合同价”,明确房屋的权属和使用现状, 以及委托权限等。这份委托协议卖家应有一份原件。需要注意的是。 买家通过中介找卖家时,应该要求中介出示其与卖家之间的房屋挂牌出售委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向买方收取定金的规定。买家与中价签订的书面协议,应包括房价、保留期限及定金处理等条款,并盖有中介公司的印章。买家应至少有一份合同原件。在与中介签好协议后,实际交付定金前,买家还应确认中介是否经过上家授权可以代收定金。在交付定金时应要求中介出具收据。该收据有中介经办人员的签字,还应加盖中介公司的印章。 买家须实地查看卖家房屋有无出租 如果二手房出售前已经有房客承租,那么在租期内,有同等条件下,房客享有优先购买权。卖家应该在出售房屋三个月前告知房客房屋即将出售的情况,并告知房价等出售条件,房客最晚应在三个月内尽快决定是否行使优先购买权。如果房客放弃优先购买权,卖家有得到房客出具的书面表示后,可将房屋卖给其他人。如果卖家不告知房客房屋出售的情况,而擅自卖给其他人,则房客有权向法院主张买卖行为无效。对于买家而言,为避免出现此类问题,应该对房屋进行实地考察,确定是否有房客居住其内,以确保交易的安全性。 妥善解决签约后的后续事项 买卖双方签好买卖合同后,除了收付房款、办理过户外,还有一些后续问题如户口迁移、维修资金过户等。对此,买家卖家也要妥善处理,避免发生不必要的纠纷。在签订《房地产买卖合同》时,买家卖家应将买家付款方式与卖家交房情况结合,以保证各自的权益。比如,双方可约定合同签订后付房款30%,交房时付房款30%,产权过户时付房款35%。在上述两者挂钩的同时,双方还要明确违约责任,如约定逾期交房或逾期付款,每日付总房价一定比例的违约金;超过多少天时,一方有权选择违约金,超过多少天时,一方有权选择解除合同并要求违约方承担违约责任等。总之,买卖合同的内容越详细,履行起来的可操作性就越强,也越能促成买卖的顺利进行。 “两个定金”大不同 定金纠纷是二手房买卖中非常普遍的问题,主要原因是买卖双方没能充分理解“定金”的法律意义。二手房买卖如果是在中介的主持下签订买卖合同的,在交易过程中一般有两个定金。第一个定金出现在买卖双方对中介进行委托的过程中,用来担保买家卖家在约定的时间内,按照约定的条件,到某确定地点签订《房地产买卖合同》。如届时买家反悔不来与卖家签订买卖合同,要承担定金被卖家没收的风险,如卖家反悔不签《房地产买卖合同》,要承担双倍反还定金的责任。 第二个定金出现在《房地产买卖合同》中,用来保证买卖合同签订后,买卖双方能够按照合同的约定切实履行各自的义务。如果出现违约的情况,违约方要承担相应责任。 当然,买卖双方也可以不通过中介直接签订《房地产买卖合同》,在合同中也可以约定定金条款,用来保证签订的合同后,双方能够按照合同的约定履行各自的义务。 三类二手房权利受限制,交易前必须严加审查 常见权利受限制的二手房大致有以下几类:一是没有抵押,如通过按揭贷款购买的房屋。买卖设有抵押的二手房需征得抵押权人的方面同意,如果抵押权人不同意,只能在解除抵押关系后方可进行交易过户,二是被法院等机关查封。一般需要产权人向法院提供另外的财产将被查封房屋换出来,或通过其他方式依法解除查封后,方可进行二手房买卖。三是房屋当初分配给承租人时,对今后的转让就设有一定的限制条件,该条件一般会在房屋权属登记机关备案。这种情况多数出现在房屋的产权人原在某个单位,之后单位将房屋作为实物分配给予职工。职工尽管是“小产证”上的产权人,但要符合一定条件时,才能将房屋上市转让买卖这样的二手房,一般需要设定转让条件的原分配单位出具同意转让的书面证明。 收起
